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영국 주거용 부동산 관련 세금편 - 2회
코리안위클리  2019/12/18, 09:06:48   

지난회에 영국에서 주거용 부동산 구매시 발생하는 세금과 회사를 이용해 구매할 경우 발생하는 연간 부동산세에 대해 설명드렸습니다.
이번 칼럼에서는 주거용 부동산을 소유하거나 판매할 때 발생하는 세금에 대해 알려 드리려 합니다. 지난 칼럼과 병행해 읽으면 부동산 구매에서부터 판매까지 단계별로 발생하는 세금에 대해 전체적으로 이해하는데 많은 도움이 될거라 생각됩니다. 이해가 안되는 용어나 세제는 지난 1~7회까지의 칼럼을 참조하시기 바랍니다.

부동산 임대시: 소득세
영국의 주거용 부동산을 소유한 개인이 해당 부동산을 임대하는 경우 임대 수익에 대해 최대 45%까지 소득세를 내야 합니다. 다시 말해, 임대 수입 전체에 세금을 내야 하는게 아니라 임대 수입에서 일부 허용되는 비용 (예, 부동산 업체 수수료 등)을 공제한 수익에 과세가 되는 거지요. 또한 개인에게 허용된 연간 소득세 면세 금액이 남아 있으면 이도 제외한 뒤 과세됩니다. 기존에는 모기지 이자가 100% 세금 공제 대상 비용이었기 때문에 임대 부동산을 담보로 한 대출을 많이 받는게 절세 방안으로 고려 되어 왔으나 2017년 4월에 도입된 새로운 규율에 의해 모기지 이자는 제한적으로 공제를 받기 시작해 2020년 4월 이후부터는 20% 기본 요율의 세금 감면만 받을 수 있게 됩니다.
영국의 주거용 부동산을 소유하고 임대하는 신탁(Trust)의 trustee는 영국 거주자이든 비거주자이든 임대 수익에 45%의 소득세의 적용을 받습니다. 모기지 이자에 대한 제한도 개인과 같은 방식으로 적용됩니다.
반면, 영국 회사가 주거용 부동산을 보유해서 임대하는 경우 회사는 임대 수익에 소득세가 아닌 법인세를 내게 되고 법인세율은 소득세보다 낮은 19%(2020 년부터는 17%)입니다. 현재까지 해외 거주 회사는 영국 주거용 부동산을 소유할 경우 임대 수익의 20%를 소득세로 냈으나 2020년 4월부터 비영국 거주 회사 또한 영국의 법인세 부과 대상이 되므로 17% 법인세 적용 대상이 됩니다. 회사 역시 과세 대상 임대 수익을 계산할 때 일부 비용에 대해서는 공제 받을 수 있으며 회사의 경우에는 모기지 이자도 제한 없이 공제 받을 수 있습니다. 현재까지는 모기지 이자에 대한 제한은 회사에는 적용되지 않고 있기 때문이지요.
이런 이유를 포함해 여러 가지 절세의 이유로 Non-dom의 경우 주거용 부동산을 회사를 통해 소유하는 방법이 절세 플래닝으로 많이 이용되어 왔으나 지난회에 소개해 드린 연간 부동산세(ATED)와 상속세법의 변경 등 여러anti-avoidance법의 도입으로 회사를 통해 부동산을 소유하는 것이 더 이상 절세 방안의 정답이 되지 않고 있습니다. 경우에 따라 비영국 회사의 영국 거주 주주에게 영국 발생 소득의 최대 45%까지 소득세가 부과될 수도 있고 다른 경우에는 회사를 통해 부동산을 소유하는 것이 유리할 수도 있으니 부동산 소유 절세 플래닝은 모든 상황을 고려해 주의해서 결정해야 합니다.

비영국거주 임대인 (Non-resident landlord)
비영국 거주 임대인의 경우 (개인, 기업 및 수탁자) Non-resident Landlord Scheme이라는 제도에 등록하지 않으면 세입자가 landlord에게 지불하는 임대료의 20%를 원천 징수해서 영국 세무 당국에 지불해야 합니다. Non-resident Landlord로 등록된 집주인은 세금 공제없이 총임대료를 받을 수 있고 임대 수익에 대한 세금은 일반적인 방식으로 영국 세관에 신고하면 됩니다. 비영국거주 임대인이 20%의 원천 징수세 대상인 경우, 원천 징수된 금액을 개인의 소득세 (최대 45%)에 대한 크레딧으로 사용할 수 있습니다.

영국 주거용 부동산 소유시: 상속세
소유자의 세무상 거주지와 상관없이 영국에 주거용 부동산을 소유한 개인은 영국 상속세 (Inheritance Tax: IHT)의 적용을 받습니다. 영국 상속세는 일반적으로 개인의 사망시 보유 자산의 40%가 부과되지만 생전에도 기증자가 자산을 기증하고 7년 이내에 사망하게 되면 상속세가 부과될 수 있습니다.
최근까지 비영국 회사를 이용해 영국 부동산을 소유하는 것을 (특히 non-dom의 경우) 상속세 회피 방안으로 많이 이용해 왔습니다. Non-dom인 개인이 영국 부동산을 소유한 비영국 회사의 주식을 소유했다면 영국 상속세 대상이 아니었기 때문이지요. 하지만 2017년 4월 6일부터는 법이 바뀌어 소유 부동산의 가치에 비례하는 비영국 회사의 주식이 영국 상속세의 적용을 받습니다. 또한, 대출을 받아 부동산을 구매한 경우 대출금 가치만큼의 부동산이나 부동산을 소유한 비영국 회사의 주식이 영국 상속세의 적용을 받게 됩니다.

부동산 매각시: 자본 이득세
주거용 부동산을 판매할 때 발생하는 이익은 영국 자본 이득세 (CGT), 법인세, 비거주인 자본 이득세 (Non-resident capital gains tax: NRCGT) 또는 ATED 관련 CGT (ATED-related CGT)에 적용 받을 수 있습니다. 부동산 판매 이익은 일반적으로 해당 개인의 자진 세무 신고서를 통해 신고 해야 하지만 비영국 거주인에게 발생하는 NRCGT 이익은 판매일부터 30일 이내에 별도로 신고 해야 합니다. 늦게 신고하면 벌금이 부과됩니다.
개인의 경우 주거용 부동산에 대한 CGT는 해당 개인의 소득세 세금 밴드에 따라 일반 CGT율보다 높은18% 또는 28% 부과 됩니다. 단, 본인의 주 거주지를 판매한 경우라면 PPR (Principal Private Residence)이라는 구제책에 의해 CGT가 면제되거나 임대 소득 기간에 대한 CGT를 감면 받을 수도 있지만 2020년 4월 6일부터는 이 제도들이 없어지거나 덜 유용하게 되니 인지하시기 바랍니다.
영국에 거주하지 않는 개인은 2015년 4월 부동산 시장 가격이나 (그 이후에 구매한 부동산의 경우) 구매 가격 기준 수익에 18%나 28%의 NRCG를 내야 합니다. ATED 에 적용을 받은 모든 회사의 경우28%의 ATED-related CGT가 부과되지만 해당 회사가 ATED 면제가 된 경우라면 ATED-related CGT도 면제될 수 있습니다.
이처럼 부동산 소유 구조의 선택은 영국 주거용 부동산의 취득에서 최종 처분에 이르기까지 세액에 중대한 영향을 줄 수 있으며 개발 목적으로 주거용 부동산을 구매하는 경우 별도의 고려 사항이 있습니다. 반면 부동산 관련 세제는 이미 많이 복잡하고 끊임없이 바뀌고 있기 때문에 절세 플랜을 하려면 항상 전문가의 도움을 받으시기 바랍니다.

Legal Disclaimer : The information contained in this article is provided for informational purposes only, and is based on the law current at the date of the article. This article should not be construed as legal advice on any subject matter and you should always consult a professional adviser with your specific tax issues or questions. I disclaim all liability for actions you take or fail to take based on any content of this article to the fullest extent permitted by law.

글쓴이 윤유리
euri.yoon@spencer-west.com
euri.yoon@gmail.com


약력 : 영국 변호사(Solicitor), 세무사(CTA), 회계사 (ACMA), MBA
전문 분야 : 사업체 소유주 및 Non-Dom 세무 및 절세 플래닝, 부동산, 주식 등 투자 관련, 고용 임금 관련, 주재원 보수 절세, 영국 진출 기업 세무, 기업 인수 합병과 세무, 부가세 및 HMRC Investigation 대응 등
현재 : 로펌 Spencer West LLP (www.spencer-west.com) 세무 파트너, 온라인 법률 마켓플레이스 Lawxero (www.lawxero.com) 공동 창업자
근무 경력 : 로펌 Cubism Law, Laytons LLP, Samsung SDS Europe Limited, British Airways, 아시아나 항공

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