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상업용 부동산 판매, 구매 적용되는 세금
코리안위클리  2020/10/22, 07:45:59   
Commercial Property Tax

최근에 주로 주거용 부동산 관련 세제에 대해 다루어 드렸는데 이번 칼럼에서는 영국 상업용 부동산과 관련된 세제에 대해 알려 드리려 합니다. 요약하면 상업용 부동산의 모든 구매에는 다음 사항이 적용됩니다.

● 부가가치세 (VAT) : 상업용 부동산 또는 복합 용도의 부동산을 구매할 때는 일반적으로 부가가치세가 부과되지 않지만 부동산이 신축 건물이거나 판매자가 건물이나 땅에 세금 부과를 선택한 경우 (option to tax land and buildings) 구매 가격에 20%의 부가가치세가 부과될 수 있습니다. 부가가치세가 부동산 구매에 부과되었다면 구매자도 세금 부과를 선택 해야 구매시 낸 부가가치세를 환급 받을 수 있습니다.

● 인지세 토지세 (SDLT) : 상업용 부동산이 잉글랜드, 웨일즈 또는 북 아일랜드에 있는 경우 SDLT가 적용됩니다. 상업용 부동산에 대한 SDLT는 £150,000 이상, £250,000 미만의 거래에 대해 2%가 적용되고 £250,000 이상의 거래에 대해 5%로 증가합니다. SDLT는 VAT가 포함된 거래 가격에 적용되며 구매자가 개인이든 기업이든 동일한 SDLT 요율이 적용됩니다.

● 토지 및 건물 거래세 (LBTT) 및 토지 거래세 (LTT) : 스코틀랜드에 있는 상업용 부동산의 구매시 구매자에게Land and Transaction Tax (LBTT)가 부과되며, 또한 2018년 4월 1일부터 웨일즈에서도 SDLT가 Land Transaction Tax (LTT)로 대체되었습니다. LBTT와 LTT는 모두 SDLT와 매우 유사하지만 적용 방식은 동일하지 않습니다.

● 상업용 부동산 구매에 대한 기타 고려 사항 : 특정 자산을 구매하게 되면 세무상 감가 상각에 해당하는 capital allowance를 적용해 해당 자산의 사용으로 인해 발생하는 수익에 대한 일정 부분에 대해 세금을 공제를 받을 수 있습니다.

부동산의 경우 쉽게 제거가 힘든 건물내 부속품 (integral features)이나 선반처럼 거의 고정되어 있는 물품들(fixtures)이 capital allowance적용 대상이 될 수 있습니다. 
따라서 부속품이나 고정 품목을 포함하여 부동산을 구매하신다면capital allowance클레임이 가능한지 검토하고 판매자와 공동으로 부동산 가격의 적절한 부분을 integral features나 fixture가격으로 결정해야 합니다 (section 198 election).
또한 부동산 취득시 VAT를 지불해야 하는지 또는 해당 부동산이 VAT 면제 대상인지 아니면 현재 진행중인 비지니스 양도(transfer of business as a going concern: TOGC) 가능 대상인지 여부를 고려해야 합니다. 
TOGC 대상의 부동산 구매시는 부가세 규정의 적용을 받지 않기 때문에 유용하나 TOGC 대우를 받으려면 구매자도 VAT에 등록해야 하는 등 조건을 맞추어야 합니다. 그러므로 세무 혜택을 극대화하고 리스크를 최소화 할 수 있도록 이런 모든 부분들을 판매/구매 협상시부터 고려하시길 바랍니다.
참고로 부동산을 직접 구매하는게 아니라 상업용 부동산을 소유한 회사의 주식을 구입한다면 SDLT가 적용되지 않고 주식 가격의 0.5%의 인지세 (stamp duty)를 지불합니다. 하지만 회사를 구매한다는 것은 내재되어 있는 모든 상업적 리스크를 함께 구매 하는 것이기에 철저한 due diligence가 선행되어야 할 것입니다.

상업용 부동산 임대 수익 세금
상업용 부동산에서 발생하는 임대 수입은 과세 대상이며 과세 대상 수익액을 계산할 때 이자 및 에이전트 수수료와 같은 수익 관련 비용에 대해서는 공제가 가능합니다. 세율은 임대인이 개인인지 회사인지에 따라 다음과 같이 다른 세율이 적용됩니다.
개인 임대인 : 영국 상업용 부동산을 임대하는 개인은 영국 세무상 거주 자격에 관계없이 순 임대 소득에 대한 최고 45%의 소득세가 부과됩니다.
기업 임대인 : 영국 거주 기업은 순 임대 수익에 대해 법인세가 부과됩니다 (2020년 4월 1일부터 17%로 감소). 일반적으로 수익 비용에 대해 공제가 가능하지만, 2017년 4월 1일부터 회사가 수익을 계산할 때 공제 할 수 있는 이자 금액 및 기타 금융 비용에 제한이 적용되고 있습니다. 
영국에 거주하지 않는 기업의 경우 기존까지는 순 임대 수익에 20%의 소득세가 부과 되었지만 2020년 4월부터는 영국 기업과 동일하게 영국 법인세 17%가 적용됩니다.

영국 상업용 부동산 소유권 : 상속세
영국 상속세 (IHT)는 사망시 보유한 자산에 대해 40%가 과세가 부과되며 사망 전 7년 이내에 기증을 한 자산의 경우에도 적용이 됩니다. IHT는 상업용 부동산 소유자의 세무상 거주지 (residence)나 영구 거주지 (domicile) 상태에 관계 없이 직접 소유한 영국 부동산에 적용됩니다.
하지만 영국이 영구 거주지가 아닌 개인(non-domiciliary)이 소유한 비 영국 거주 회사 (영국 상업용 부동산을 소유한)의 주식은 영국 상속세 대상이 아닙니다. 따라서 아직까지는 non-domiciled 개인이 비 영국 회사를 통해 영국 상업용 부동산을 소유함으로써 IHT로부터 상업용 부동산의 가치를 보호할 수 있습니다. 그러나 2017년 4월 6일부터 영국 주거용 부동산을 소유한 비 영국 회사의 주식은 영국 상속세 적용 대상이 되어 왔으므로 상업용 부동산도 조만간 같은 규정을 받게 될 가능성이 높습니다.

상업용 부동산 매각시
기존까지는 영국 세무 거주자가 아닌 소유주는 투자 목적으로 소유한 상업용 부동산 매각에 대한 영국 세금을 내지 않았습니다. 하지만 2019년 4월부터 비거주자 (개인, 신탁, 회사)는 모든 직접 및 간접 부동산 소유권 매각에 대해 세금 (Capital Gains Tax:CGT)를 내게 되었습니다. 
이는 상업 부동산을 소유한 회사의 주식을 판매할 경우까지 포함이 되지만 2019년 4월 이후 발생한 순 이익에 대해서만 세금이 적용 됩니다. 
세율은 영국 거주인에게 적용되는 세율과 같으며 예를 들어 비 거주 회사가 영국 부동산을 판매하게 되면 법인세 17%가 부과 되며 개인의 경우 소득세 밴드에 따라 10% 혹은 20%의 CGT가 적용됩니다.
리포팅 의무: 모든 상업용 부동산을 처분한 소유주들은 처분일로부터 30일 이내에 보고서를 제출하고 세금을 내야 합니다.

Legal Disclaimer : The information contained in this article is provided for informational purposes only, and is based on the law current at the date of the article. This article should not be construed as legal advice on any subject matter and you should always consult a professional adviser with your specific tax issues or questions. I disclaim all liability for actions you take or fail to take based on any content of this article to the fullest extent permitted by law.

글쓴이 윤유리
euri.yoon@spencer-west.com
euri.yoon@gmail.com


약력 : 영국 변호사(Solicitor), 세무사(CTA), 회계사 (ACMA), MBA
전문 분야 : 사업체 소유주 및 Non-Dom 세무 및 절세 플래닝, 부동산, 주식 등 투자 관련, 고용 임금 관련, 주재원 보수 절세, 영국 진출 기업 세무, 기업 인수 합병과 세무, 부가세 및 HMRC Investigation 대응 등
현재 : 로펌 Spencer West LLP (www.spencer-west.com) 세무 파트너, 온라인 법률 마켓플레이스 Lawxero (www.lawxero.com) 공동 창업자
근무 경력 : 로펌 Cubism Law, Laytons LLP, Samsung SDS Europe Limited, British Airways, 아시아나 항공

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