‘영국부동산’ 과연 부자 되기 왕도인가 [영국대표 한인신문]

뜬소문 ‘투기성공’(?) 기사에 막차 타다간 객지에서 패가망신할 수도
한국과 현지 돈거래도 조심 또 조심

은행과 기생의 같은 점은 무엇일까, 우선 돈이 있는 고객에게는 간을 빼놓고 뭐든지 다 줄듯 굽실거리고 돈이 없지만 필요한 서비스를 바라는 고객에게는 철저하게 차별 외면 한다는 점이라 할 수 있지 않을까
옛사람들이 빚쟁이의 성화가 오죽했으면 ‘채귀’라고까지 불렀을까, 영국에 처음 온 한국사람은 한국과 같이 은행 문턱이 그리 높지 않다보니 ‘모기지 론’에 때로는 부동산 가격의 85%까지 융자해준다는 자본주의자들의 유도와 종용에  감지덕지하여 깨알같은 영어 계약서에 사인을 하고 평생 빚에 옭아매이고 만다.
영국의 평균적 가정에 가장 소망스럽고 절실한 소원이 있다면 무엇일까? 정답은 아마도 ‘25년까지 매달 부어나가야 하는 주택마련의 모기지 론에서 해방될 수 없을까’라는 답에 반대할 분이 퍽 적을 것이다.
당사자의 나이가  젊을수록 갚아야 할 할부금의 기간은 더 길게 마련이며 젊은 가정의 경우일수록 집을 사는데 최초 거치금(deposit)이 낮을 수 밖에 없어 거치금과 역비례관계인 대출금의 상환에 원금과 이자를 합한 월부금의 부담에 한평생 오금저린 삶을 곡예사같이 살아가지 않으면 안된다.
특히 한국인이 영국에 정착하는 경우 이미 중·노년일 경우가 보통이니 자칫하면 25년간의 모기지 론의 상환만기가 60세도 넘어 채무자 신세로 갈 경우도 많다
더구나 모기지를 안은채 실직의 위기라도 당하면 그야말로 비가 오나 눈이 오나 은행이 쉬는 공휴일이나 외상없는 모기지의 잔액이 존재하는 한 정신적으로 육체적으로 전혀 여유를 가질 수가 없다.
게다가 물가를 잡는다고 영란은행의 기본이자율이라도 매달 나오는 결과에 따라 오른다면 해당달의 할부금은 정확하게 날자별로 산출하여 오르게 마련이다.
영국의 BBC방송을 제외한 상업방송에 가장 흔하게 등장하는 광고는 ‘모기지 론과 개인금융(personal loan)을 쉽게 줄 수 있다’는 달콤한 선전이다. 또 이에 질세라 빚이 너무 많은 사람은 어떻게 모든빚을 한묶음으로 편리하고 용이하게 갚을수 있는지 전문가의 상담을 받으라는 것이다. 물론 이에는 파산절차도 포함된다.
또 은행은 얼마를 같은 곳에서 수십년간 연체없는 우수한 고객으로 거래를 했던간에 ‘충성심’(loyalty)이란 일체 무시하며 정말 돈이 필요한 사람에게는 고자세이고 돈을 빌릴 필요가 없는 사람에게는 귀찮을 정도로 굽실거리며 돈좀 빌려쓰라고 아양을 떨고 있다.
하기야 테스코나 세인스버리같은 수퍼마켓 등의 경우야 쏠쏠한 포인트맛에 거기서 발행한 신용카드도 사용하곤 하지만 은행 등은 2-30년 우수고객으로 거래 해도 영국에선 달력 한 장 주지 않고 그 다음 거래에 이자 등 혜택도 없다.
하이 스트리트의 주요은행들도 수십년간 거래한 우수 장기고객일수록 ‘우리가 제일 조건이 좋으니까 계속하는 것이겠지’하는 자만심에 젖어 때로는 이미 거래중인 조건은 경쟁이 치열한 오늘의 공격적인 세계적 대 은행들보다 열악한 이자 등을 받고 있다고 한다.
전문가들의 조언에 따르면 어느 고객이나 특히 은행의 기존 장기 모기지 론은 언제나 현 은행의 대출 조건을 다른 금융기관의 ‘업데이트’한 시시로 시장 확장을 위해 감행하는 ‘프로모숀’오퍼와 주의깊게 비교하여 항상 거래를 옮길 준비를 해야 한다는 것이다. 즉 서양인들의 사고방식에 울지 않는 아기에게 젖을 잘 안주듯 스트라이크를 해야 근로조건을 바꿔주는 이치와 같이 오랜동안 거래한 은행일수록 기존의 조건에 만족하지 말고 다른 은행의 새로운 조건을 비교해야 한다는 것이다.
현재 모기지 론 등을 갚고 있는 경우 특히 인터넷의 발달로 자기의 기존 모기지론을 검토하여 잔여기간 융자금액 등 조건을 입력하면 수 분 안에 오퍼가 나오며 융자 수수료 감정료 변호사비용과 보험료 등도 포함해서 보너스 오퍼를 하는곳도 많으니 문을 열심히 두들겨볼 필요가 있다. 물론 기존 론에 기간전 변제의 벌과금(redemption penalties)조항 여부도 이미 사인한 계약서를 꺼내 놓고 재 확인 해야 한다. 다만 어떤 경우에도 유명 금융기관을 선택해서 직접 문의를 해야 함은 물론이다.
모기지 론 이외에도 카드 잔액과 현금서비스 개인융자 자동차 등 할부금을 포함한 할부금융(hire purchase) 등 정기적 부담을 가지는 부채의 경우 이들이 얼마나 나의 생활과 신경을 옥죄며 때로는 정상적인 부부의 성생활까지도 어렵게 하는지 고민에서 헤어나도록 노력해야 한다
자기의 상환능력에 과다한 모기지 론을 유지하고 있을 경우 결국은 집값이라도 폭등현상의 올라주는 ‘투기’가 없이는 심심하면 바뀌는 이자율의 인상으로 재정적인 어려움에서 헤어나기 힘들다
다만 기존 모기지 론이 연리 6.5%의 변화 이자율(variable rate)인 경우 다른곳에서 변화이자율, 최초 2년간 4.5%할인(tracker) 이자율, 할인 이자율 또는 상한 고 정식(capped) 이자율 등 새 시대의 경쟁에 맞는 많은 방법을 검토해 볼 수 있다.
이와 같이 현존의 6.5% 이자를 2년간 4.5% ‘tracker’의 새 모기지 론으로 바꿀 수 있다면 100.000파운드의 론 잔액마다 월 167파운드를 절약할 수 있고 새로운 모기지 융자은행은 기존 은행에서 이미 고객의 신용도를 입증한 상태의 덕을 볼수 있음으로 리스크를 줄일 수 있어 변호사 비용 감정료 보험료 등에서도 협상에 따라서 더 많은 양보를 할 수도 있다.
특히 고객은 구 은행 기존 모기지 론을 안정되게 유지하고 있음으로 급하지 않아 뱃장도 부려볼 수 있다.
이러한 이치는 기존의 신용카드 회사에 빚진 고객이 새로운 카드 회사의 잔액 채무인수(balance transfer)의 혜택(?)을 입게 되는 경우와 마찬가지로 채무의 인수는 동시에 고객의 ‘좋은 신용’도 덤으로 새 카드회사의 이익이 됨과 같은 것임으로 이러한 자세는 새로운 모기지 론의 모색시 표나지 않게 활용도 가능 하리라.
물론 카드론 모기지론 개인론 할부 구매 등 등 수종의 빚이 있을 경우 두 단위 이자율을 한단위 보다 먼저 갚아야 함은 물론이다.
자본주의 국가의 금융기관은 어떻게 라도 소비자에게 돈을 빌려 쓰도록 유도 강요(?)하고 신용이라는 족쇄로 옭아맨채 어떻게라도 오랫동안 이자를 받고자 한다. 신용카드 하나라도 자발적으로 취소 해 본 사람은 카드 회사의 취소(?)승인이 가입 승인 못지 않게 얼마나 힘들게 완결되는지 경험해 보았을것이다.
특히 재영 한국인의 경우 과거 생애의 실적과 역사 및 언어장애(?)풍습 소득 등의 핸디캡이 없지 않은 만큼 신용의 경제적 관리에 어려움이 더 많을 것이다. 모두 모기지론 등 이자 절약으로 행운이 있기을 빈다.
그러나 사족으로 한번쯤 짚어야 할 점은 집살때 융자금이 전체 가격의 50%만 넘으면 집값이 약 1년 정도만 정체기가 생기면 상환에 큰 어려움을 겪고 또 흔히 80%가 초과하는 융자시에는 경우에 따라 채무(80%+연체금융)가 집 시세를 초과하는 역전현상으로 팔 수도 없고 융자금을 갚을 수도 없어 객지에서 큰 곤란에 빠질수 있다는 점이다.
흔히 신문 등에서 선정적(?)으로 남의 얘기만 듣고서 또는 당사자의 목적성 뻥튀기 무용담(?) 술안주 소문의 고비마다 증폭된 뜬 소문의 통신에 덩달아 검정없이 올려놓은 ‘집사기 투기’를 다룬 한국의 부정확한 소문에 뜰떠서 경거망동하면 패가망신할 수도 있다는 점이다. 한국과 객지의 업자간 위탁관계의 금전거래도 정식 경로를 거쳤는지 어떤 안전장치가 마련됐는지 사전에 점검하여야 함은 물론이다. 소문과 달리 산 집이 약점으로 안팔려 이자 무는 동안 망한 경우도 흔히 있기 때문이다.
또한 복덕방을 선정할 때 절대적인 철칙으로 유의 사항이 있다. 칙허 감정사(Chartered Surveyor)협회에 정식으로 가입된 면허소지사만 이용해야 한다. 이들은 변호사 또는 회계사에 못지 않은 명성의 자격으로 법에 따라 고객의 비밀을 철저히 지킨다. 이들은 부탁한 다른사람들의 금액이 얼마나 된다던지 하는 정보의 허황한 ‘뻥치기’를 할 수가 없다.
비공식 임대 등에 종사하는  유사한 소개사와는 거래정보 등에 조심해서 듣기만 해야 하고 영국의 확실한 면허(Full licence)의 전통있는 복덕방 회사라 할지라도 부동산 직접 금전거래는  피해야 하고 반드시 변호사 사무실에서 내역이 명시된 정식 영수증을 받고 지불해야 한다.
또 부동산 거래제도도 한국과 본질적으로 다른 점이 많으니 적정한 영국(잉글랜드와 스코트랜도 다름) 법률지식의 이해로 소유권 이전은 물론 보험에 위험부담의 시기이전도 다르다는 점을 알아야 한다.
그리고 1가구 2주택 소유부터는 보유기간에 따라 필요 법에서 정한 비용을 공제한 취득과 매각차액의 최고 40%까지의 고율의 양도소득세(Capital Gain Tax)가 부과된다. 차후 무시 못할 큰 금액인 것이다.
또 1가구 2주택부터는 주택은 물론 상가들도 집세는 규모에 따라 매년 소득세의 신고 대상이 되어 법에 정한 유지비용 등을 공제한 후 종합소득세에 포함되어 과세된다.
매월 집세가 아깝다고 ‘비슷한 액수라면 내집 마련’이라는 단순비교로 할부를 저질렀다간 큰 코 다치는 사례도 많다.

김 남 교
재영 칼럼니스트 nkymm@hotmail.com