기본금리 상승세, 나는 괜찮을까 [영국대표 한인신문]

영국 집값 전망과 투자사업의 함정과 승패

영란은행에 따르면 지난 4월중 영국의 모기지론 승인이 107,000건으로 111,000건이었던 3월에 비해 떨어졌으며 이는 3개월째 연속적인 하락을 보인 것이라 한다.
또 영란은행은 5월10일 기본금리를 연 5.5%으로 0.25% 인상한다고 발표했다. 영란은행총재는 물가를 잡기 위해 연이은 상승도 가능하다고 경고했다.
지난 2월의 인상 이래 처음으로 인플레를 잡기 위한 대책이라지만 이로써 영국의 대중은 모기지론의 부채잔고 10만 파운드당 매월 16파운드의 추가부담이 불가피해졌다. 이러한 이자율은 2001년 이래 최고수준이다.
기본금리란 도매이자율인 중앙은행의 재할인율을 의미함으로 모기지론의 이자율은 이 기본금리에 소매은행에 따라 1~2%의 마진을 보탠 것이 소비자 금리임을 유념할 필요가 있다.
거품경기의 빠짐과 함께 10여년전 일본을 강타하여 얼마전까지만 해도 일본을 고통받게 했던 침체경기의 기억도 새롭다. 당시 사태의 촉매제도 알고보면 버블 시장을 형성했던 부동산가격의 폭락이었다.
주로 2류(sub prime) 금융권(우량금융권에 비해 융자신청자의 신용도가 낮기도 하고 부동산 시세의 고율을 융자 해주기도 하는 대신 이자율을 높게 받는 비우량 금융권)이 시가의 70∼80%까지도 겁없이 융자한 해당 부동산의 시가가 갑자기 모기지론 잔액+금융연체액 이하로 곤두박질하고 제2금융권이 도산하기 시작하면서 비롯된 것이다.
최근 미국의 유수한 비우량권 모기지론 업체인 ‘센츄리’가 이런 경우다. 이 회사는 융자시 담보잡은 부동산 시가가 담보액 이하로 폭락하자 파산 신청했다.
그 파장을 전세계가 숨죽여 주시하고 있는 이유도 바로 ‘경제대국 일본의 잃어버린 10년’의 ‘경착륙’의 비싼 대가의 경험이 거울이 되기 때문이다.
영국의 경우 전지역 평균으로 대략 1995년경 집을 산 사람은 2007년 현재로 비교해 봤을 때 같은 집에서 대개 2.5배의 가격인상이 있다고 보는 것이 중론이다. 어느 젊은 가정의 예를 간단히 들어보자. 물가상승률, 유지보수비용, 금리지출이 있었겠지만 1995년 당시 100,000파운드를 주고 산 집의 팔 수 있는 시가가 250,000파운드 정도이고 따라서 150,000파운드의 상승 수익이 얼핏 된 것처럼 보인다.
그러나 가계마다 주택 한 개는 반드시 있어야 하는 것이고 보면 이 주택을 팔고 나면 다른 옮길 곳 주택을 사야만 한다. 물론 올겨갈 곳인 다른 주택도 값이 오른 것은 마찬가지다. 그동안 식구도 늘었고 몸에 맞춰서 집을 사기에는 물론 현재의 판 집값이 올랐다 해도 역시 새로 사기에는 그쪽도 올랐으니 역불급인 형편이다.
게다가 주택을 팔 때 줄 복덕방 수수료(1.5%+VAT 이상, 영국서는 파는 사람만 부담), 새집 구입에 필요한 인지세(1% 또는 3%), 감정료, 변호사비용 등이 기본적으로 든다. 이러한 비용을 놓고 보면 결국 집 한채만 가지고 있을 경우 아무리 집값이 올랐다 해도 집을 이재수단으로 삼는 것은 한계가 있어 보인다.
그렇다면 대체 영국의 토종(?) 전문가들은 앞으로의 집시세를 어떻게 보고 있을까?
첫째로는 핑크빛으로 보는 견해가 강세다. 영국은 비좁은 섬에 인구밀도는 매우 높고 따라서 항상 주택 공급보다는 수요가 앞선다. 또한 영국의 금융권은 미국 등에 비해 모기지론의 대출에 비교적 안전지향적이고 보수적이고 신중한 편이다. 다른 나라와 비교할 때에 준법적인 반면 투기적 민족성은 아니다라는 뜻이다.  영국의 대다수인 중산층은 다른 나라에 비해 매우 신중한 국민으로 평가되고 있다. 더구나 미국에 비해 영국의 물가상승률은 낮고 고용률은 비교적 높은 편에 속한다. 따라서 미국에서 현재 우려되고 있는 주택가격의 경착륙문제는 영국에서는 기우(?)로 볼 수도 있다는 것이다.
둘째로 비관론이다. 현재의 이자율은 매달 재검토의 대상이고 물가상승 고용 등 다른 요소에 따라 단기적으로 7%까지도 상승이 가능하다. 이 경우 모기지론의 수요는 제한을 받을 수밖에 없고 모기지론이 소득에 대비하여 너무 큰 부담이 된다는 뜻은 주택의 구매력에 급격한 타격을 우려하게 되고 주택가격의 경착륙에 이어진다는 것이다.
이러한 증거로 현재 경찰관 간호원 교원 등 사회의 주요직업군(key workers)이 동남지역·런던 등 대부분의 영국지역에서 최초 주택구매시 정상수입으로만은 주택구입이 거의 100% 불가능하다는 통계가 이미 나온 것을 제시한다. 사회의 정상수입으로 일반인들이 모기지론에 의한 주택구매가 불가능한 불(不)건강사회를 의미한다.
또 집을 사서 세를 놓으면 세도 벌고 집값도 오르고 안전한 투자라는 아이디어는 영국에서 벌써 채산이 안돼 사라지고 말았다. 그리고 미국의 경착륙 우려의 전세계 파급효과도 지적한다.
5월18일자 더 타임스에 따르면 영국 제2위 모기지론 은행인 내이션와이드의 새 CEO 그라함 빌은 금년 하반기에 주택가격의 급락으로 전년대비 연 상승율 전망이 8%에서 최저 5%까지도 하락할 수 있다는 가능성을 경고했다. 영국의 주택가격의 평균 연 상승율은 10%대 이상이 보통이었다.
아무튼 영국안의 1가구 1주택 보유는 영국에 살고 있는 동안은 세들지 않는 한 꼭 필요한 선택이니 만치 논외로 치자.
다만 혹시 1가구 1주택이라 할지라도 투자고려로 식구수 등에 따른 실수요의 필요 이상의 큰 규모나 제2의 주택을 투자목적으로 살 경우에는 영국에서 자신의 소득에 무리한 모기지론의 위험은 역시 피하는 것도 한가지 방법일 것이다.
혹시라도 한국의 신 행정도시. 김포·파주·동탄신도시 지역 등 토지수용금의 거액 수령으로 갈곳이 없어 잠자고 있는 부동 여윳뭉치돈을 투자하고자 하는 경우에는 한국의 말썽 많은 막차(?)의 부동산 투자보다는 차라리 영국의 맨숀급 대형 우량 저택에 전액 여유있는 현금으로 이자부담 없이 느긋하게 투자하여 보유하는 것만은 아무리 소극적인 전망으로 본다해도 장기적으로는 남는 장사일 듯 싶다.
투자 목적의 해외부동산 취득 한도 상향조정으로 올해 들어 해외부동산 취득 규모는 1월 6천400만달러(182건), 2월 6천400만달러(167건), 3월 9천800만달러(229건)에 이어 4월에는 처음으로 1억달러를 넘었다. 원래 한국은 공식보다는 비공식(?)의 물밑송금이 더 클 것이기 때문에 남의 눈에 잘 띄지 않고 조용하고 실속있는 영국투자의 길도 물론 있겠다.
꼭 부동산에 투자해서 돈을 벌겠다면 느긋한 여유자금의 전액 현금 여윳 뭉치돈이라야 위험이 적다는 말이다. 역시 돈이 돈을 번다는 진리가 맞다. 그러나 영국세무서도 녹록치 않아 앞으로는 주택구매시 금융기관의 증빙있는 융자가 없거나 융자비율이 상대적으로 낮은 경우에는 현금자금의 투명한 출처 입증에도 신경도 써야하니 있어도 골치 아프기는 마찬가지다. 여기에도 결국 예기치 않은 함정이 도사리고 있다. 한영간의 2중과세 방지협정 적용여부도 잘 연구해 볼 필요가 있다.
1가구1주택으로 꼭 자기가 살집인 경우 영국에 살고 있는 한 결국은 이자가 어떻든 정부의 정책을 따를 수밖에 없는 것이니 할 수 없는 것이고 여기서 함정을 걱정하는 것은 1가구2주택 이후의 주택투자사업에 쓰인 몫돈에 관한 것이니 착오없기 바란다.
결론적으로 말해 이제 빚 얻어서 집투자 사업하기에는 이자 등의 위험성도 부쩍 커졌다고도 볼 수 있다. 기본금리가 2006년 이래 이달까지 4차례 인상에 이어 최소한 2007년중 한차례 이상 오를 것이라는 다수의 전문가들의 전망(BBC)과 더불어 카운슬 텍스의 계속적인 인상추세와 소득상승율의 둔화도 주택가격 전반에 미치는 영향을 고려해야 한다는 점이라 하겠다.
외국에서 우선 안전한 것이 제일 중요한 요소가 아닐까.
한편 최근 미국 상무성 발표는 2007년 연초 3개월간의 성장률이 0.6%로 지난 최소 4년간 이상의 기간동안 가장 둔화된 최저의 실적을 보였다고 한다. 미국의 경기에 따라 세계가 기침도 하고 재채기도 하며 감기도 들고 하는 실정이니 영국에서의 투자에 참고할 필요도 있겠다.

------------------------------------------------------------------------
김남교 / 재영 칼럼니스트
nkymm@hotmail.com