아메리카 백인 중산층의 비극 시작 [영국대표 한인신문]

LA도 부동산 ‘쓰나미’ 가격폭락에 한인 시장도 얼어붙어
교민 브로커도 일감 끊겨 한숨

다음은 BBC가 소개한 미국 서브프라임 모기지에 관한 현지 르포다.
2007년 봄 미국 위스콘신주 밀워키시, 남편의 가정폭력으로 이혼한 펙(Peg)은 판결에서 전 남편으로부터 주택소유권을 받았다.  그러나 백인 중산층이 대부분인 밀워키에서 고정 수입이 없던 그녀는 의료비용(medical bills) 등 각종 생계비용을 최저로 줄이려 노력했지만 결국 신용카드의 돌려막기로 눈덩이같은 빚을 감내하기 힘들게 됐다. 그 무렵 평소 알고 지내던 어느 점잖은 사람으로부터 이자가 매우 싼 좋은 조건의 주택융자로 기존의 빚을 갚아버리고 어려운 현실을 이겨나가라는 친절한 충고를 받았다.
그녀가 할 일은 주택을 담보로 얻은 여유차액으로 기존의 카드빚 등을 갚아버리고 저렴한 주택융자 이자만 갚아나가면 된다는 것이었고 그 신사가 간단히 종이에 적어가며 보여준 이자표를 보고 ‘내가 왜 이렇게 비싼 이자를 물어왔나’라고 생각하면서 그 신사가 매우 믿음직하게 느껴졌다.
더구나 그 신사 자신은 부동산 융자전문의 독립 브로커로서 금융회사와 전혀 관계가 없고 모든 계약은 당사자와 당국의 인가가 난 금융회사의 직접적인 법률관계로 될 뿐이니 의심할 필요조차 없다고 안심시켰다.
며칠 후 그 신사는 금융회사의 계약서를 가져왔다. 그 회사의 이름은 언론 광고에서도 흔히 볼 수 있는 친숙한 회사였을 뿐만 아니라 질좋은 용지에 인쇄된 로고 그리고 잘 제본된 100여 페이지의 계약 책자 등 신뢰가 갔다. 특히 펙의 이름과 주소가 계약서에 미리 인쇄되어 있고 싸인할 자리만 남아 있었다. 그 신사가 지켜보는 가운데 그녀는 몇 군데에 싸인과 이니셜을 했다.
며칠후 융자금의 수표가 우편으로왔다. 그 수표를 입금시키고 그동안 지겨웠던 카드빚 등을 청산하고 나니 그 신사에 대한 고마움은 그지 없었다.
그로부터 2개월간 주택에 융자된 월부 상환금이 종전에 물어오던 금액보다 훨씬 적어 빚 부담을 털어내려 할 때 어느 금융회사로 부터 편지가 왔다. 내용은 ‘귀하의 주택 현 융자건은 저희 회사가 채권양도로 인수하였으며 이달부터는 금리시장의 형편에 따라 인상된 새로운 할부금이 시작됨을 통지하며 이는 계약서에 따른 통지’라는 것이다.
현재 펙은 법정에서 ‘속아서 싸인 했다’고 주장하며 담보 주택 압류와 강제퇴거 청구를 다투고 있다.

미국의 비우량 모기지문제가 전국을 강타하면서 펙이 당하고 있는 사안은 이제 전국적인 문제가 됐지만 솔직히 말해서 금융회사들이 그동안 법률전문가의 조언으로 판례와 법률을 철저히 연구하여 전문적으로 장기간 관행처럼 이루어진 이러한 사건들을 개인들이 이길 수 있는 전망은 매우 어둡다.
이러한 문제를 심층 취재한 밀워키 센티널 저널의 미셀 디러스 기자는 이러한 사태가 일반적으로 빈곤층이나 흑인층, 스페인어 사용 이민 등 소수민족의 문제가 아니고 미국 전체의 건실한 주택가의 주류인 다수 백인 중산층의 문제라고 그 심각성을 지적한다.
마켓오라클닷컴에 따르면 미국의 금융회사가 신청한 주택할부금 연체로 인한 압류사건 수는 1960년대후 최악이라 한다. 미국 중서부의 위스콘신주는 미국 평균치를 웃도는 연체율을 보이고 있다.
밀위키시의 경우에만 매일 20~25건의 평균 2백만 달러 가격대의 새 주택이 소유권 회수 또는 압류되고 있는 실정이며 위스콘신주 전체로 보면 2006년에 퇴거명령 신청건수가 34% 증가했고 금년에는 두 배가 넘을 것으로 예상한다.
그러면 왜 많은 주택구매 중산층이 싼 우량금융을 택하지 않고 비우량금융을 이용할까. 브로커들은 일반인들이 우량금융권이 관행적으로 시행하는 신용 체크와 구비서류 요구 등을 껄끄러워 한다는 심리를 이용해 그럴듯한 포장으로 비우량금융권의 복잡한 내용을 알아보기 어렵게 만든 계약서를 손쉽게 처리하도록 유도하기도 한다는 것이다.
브로커들은 어떤 회사에 소속되있던 간에 대부분이 계약 건 당 커미션을 받는 프리랜서로 계약서에 싸인 한 후에는 문서상이나 법률상 전혀 관계가 없고 액수에 따른 커미션으로 관계가 끝나며 계약의 성공율과도 전혀 관계가 없는 독립구조이다. 따라서 비우량권 모기지로 상환에 곤란을 받고 있는 경우에는 담보여력이 있는 경우 종전의 그 주택소유자에게 구 채무금액을 포함한 더 큰 금액의 재융자를 알선하여 또 다시 새로운 융자액수 비율의 커미션을 챙기기도 한다. 물론 이때 구 채무금액은 담보가 설정되어 있으므로 자동으로 갚게 된다.
보통 비우량권의 융자는 초기에 매력적인 매우 낮은 이자율로 시작되다 발효 2개월 정도가 지나면 계약서 조항에 따라 금융기관간의 채권양도가 일어나기도 하고 그대로 금융시장의 금리율을 이유로 한 고금리 개시를 통지하게 된다. 현재 미국의 모기지 5건 중 1건은 비우량모기지이다.
보통 비우량권 모기지를 이용하는 채무자의 1/3정도는 우량채무자 또는 정상채무자로 분류되는 우량모기지에 적격임에도 불구하고 금융기관의 껄끄러운 절차와 심사, 기피증 혹은 단 몇 달 간의 싼 금리에 현혹되어 비우량금융의 브로커 낚시에 걸리게 된다고 한다.
이러한 위스콘신주의 비우량모기지 파동은 전 미국으로 파급되어 미국의 보수적 금융질서의 명성을 먹칠할 가능성조차 보인다.
물론 이러한 일부 비우량권 금융기관과 일부 브로커에 의한 ‘비양심 계약’(불공정 계약)을 쟁점으로 하는 법정 투쟁도 위스콘신의 법률가들에 의해 이미 활발하게 진행되고 있다.
그러나 비우량권 금융기관의 법률팀도 결코 만만하지 않다.
위스콘신주의 페트시셔는 중풍으로 쓰러진 후 유산으로 받은 모기지 없는 주택을 소유했다. 그러나 치료비용을 대기 위한 신용 카드 빚 때문에 소득이 없던 그녀는 브로커의 감언에 따라 통채로 집을 비우량 모기지에 넣어 날리게 된 경우도 있다.
이러한 비극은 특히 평생 모기지를 다 갚고 난 후 담보 없는 집을 통채로 가지게 된 노년층이 치료비용 등을 감당할 수 없어 담보만 있으면 융자를 주는 비우량금융의 초기 ‘낚시금리’를 내세운 독립 브로커에 걸려 발생하곤 한다. 이는 넘어갈 수밖에 없게 만드는 미국의 매우 비싼 유료치료비용 의료제도와 브로커가 비우량 금융회사와 책임을 분담하는 대리인이 아니라  계약 후 ‘나 몰라라’식의 독립적인 역할만 하는 현 제도에 책임이 있다고 할 수 있다.
이러한 불리한 융자라도 과거 수년간처럼 집값이 천정부지로 뛰는 시절에는 큰 문제가 없었다. 그러나 집값의 하향세로 담보총액이 실제 주택시세보다 높아져 담보가치를 상실하는 마이너스 담보 시대에는 대부분 담보주택이 채무자의 상환금 연체로 퇴거명령 대상이 되고 압류청구가 일어나게 된다.
금융기관 역시 담보권의 실현이 어려워 융자된 자본의 원천을 따라 금융기관간 연쇄파동으로 결국 현재와 같은 전 세계적 파동이 일어나는 것이다.
한국의 언론은 미국의 서브프라임 모기지 사태가 미국 한인 사회에 미치는 영향을 다음과 같이 보도했다.

“‘서브프라임 모기지(비우량 주택담보대출)’ 사태로 인한 미국 부동산 시장의 한파가 로스앤젤레스(LA) 한인사회에도 불어닥쳤다. 그동안 미국 내 다른 지역에 비해 높은 상승세를 이어가던 캘리포니아주 부동산 가격이 이로 인해 폭락하고, 거래량이 급감하면서 한인 부동산 시장도 얼어붙고 있다. 대출을 받아 구입한 집값이 떨어진 데다 금리마저 오르면서 안절부절 못하는 한인이 속출하고 있다. 부동산 중개인으로 일하는 한인들도 일감이 뚝 끊어져 한숨을 내쉬고 있다”         (중앙일보)

영국에서 집을 구입해 본 사람은 영국의 대형 은행뿐만 아니라 보통(소형)은행에서도 모기지 신청시 신청인을 앉혀놓고 계약전 그 자리에서 프린터를 통해 쏟아져 나오는 계약 내용에 대해 수 없는 양해 싸인을 해 본 경험이 있을 것이다.
보험 내용은 어떻고 금리와 채무총액은 얼마 예상이며 은행 담당직원의 본 건으로 인한 수익은 얼마며 지루하고 귀찮도록 절차를 따질 때에 사후 법적분쟁시 본 계약서 이외에도 판사에게 ‘우리 은행은 이렇게 공정하고 자세하게 채무자에게 주지 시켰다’는 증거물용이라는 것을 눈치빠른 사람이라면 알아차렸을 것이다.
귀찮지만 공정한 영국 은행의 이런 행위는 서브프라임 모기지 문제를 겪고 있는 미국의 일부 비우량금융권과 브로커가 지켜야 할 공정행위로써 입법론적인 과제가 되고 있는 것이다.
영국의 금융제도가 미국에 앞서 있다는 것을 절실히 느낀다. 한마디로 세상에 이유 없는 호의란 없는 것이며 공짜란 아예 없다는 사실을 실감하지 않는가.
대서양 저편의 동향은 좋은 의미든 나쁜 의미든 항상 우리에게 타산지석의 교훈을 준다.

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김남교 / 재영 칼럼니스트
nkymm@hotmail.com