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수요공급 균형깨져 집값 파동 예견… 경제악화로 더 내릴지도 몰라
4월이 눈 앞이다. 자연은 벌써 목련꽃도 피우고 계절은 어김없이 변해 봄날은 오고 있지만 과연 영국의 ‘빼앗긴 경제에도 봄은 올 것인가’. 집값부터 회복될 날은 얼마나 더 기다려야 할까.
영국중앙은행은 기본이자율을 3월5일 0.5% 다시 내려 사상 최저인 연 0.5%가 됐다.
대출자중 금리 변동율에 따른 이자만 매달 내는 형태의 주택담보대출의 경우에는 기본이자율 하락으로 매월 이자상환금이 엄청나게 줄게 된다.
예를 들면 이자 상환만으로 구성된 150,000파운드의 대출 잔고를 가진 경우 6개월전 당시의 이자율로는 월 625파운드를 냈지만 현재는 62.50파운드만 내게 된다.
주택금융 브로커 존 차콜(John Charcoal)에 따르면 이자율 변동 방식의 융자를 가진 350만 명이 최근까지 이자율 4.5%의 하락으로 월별 이자 지불이 약 90% 절약된다고 설명한다.
그러나 대부분의 대출자들은 동시에 은행 등의 예금 저축자이므로 저축분에 대한 싼 이자를 받아야 하는 문제가 생기게 된다. 게다가 금융기관들이 예금금리에 대한 인하는 즉시 시행하면서도 기본이자율 인하는 매우 인색하게 그나마 질질 끌다가 최종대출자에게 전가해 주는 것이다. 지난 2월의 기본이자율 인하시 41%의 대출기관만이 대출자에게 이 인하를 전가해 주었을 뿐이다.
금융정보사 머니펙트(Moneyfacts)에 따르면 과거 5번의 계속된 기본이자율 인하 조치 후 기본변동금리 대출 금리는 평균 약 4.7%였다.
반면 전 영국을 통한 근융기관이 지불해야 할 변동금리부 통지예금 등의 이자는 곤두박질하여 0.96%에 머물고 있다. 그러나 언제나 인출이 가능한 요구불 보통예금은 이번 기준금리 0.5% 인하 전인 2월말 현재 사실상 0.17%로 0%에 가깝다.
이러한 불균형은 저축 예금이자에 주로 생계를 의존하고 있는 중·노년 대중의 동의 없이 영국중앙은행이 일방적으로 소득을 줄이고 깍아버리는 결과로 낭패일 수밖에 없다.
기본이자율 인하 적용 질질 끄는 은행
예금 금리 인하는 즉시 시행
만약 기본이자율의 인하가 금융기관을 통해 궁극적으로 최종 주택금융의 대출자에게 제대로 전가되지 못한다면 현재 매수자의 시장(buyers’ market)이 돼 버린 실정에서 주택경기의 회복을 위한 효율적인 ‘인센티브’(장려책)가 결코 될 수 없기 때문에 조만간 정부의 강력한 대책도 기대 된다.
반면 지금처럼 주택가격이 하향세인 때가 실수요자에게는 바로 살 때라는 의견도 있다. 주택건설 수요의 끊임없는 약세가 결국 공급 능력의 급격한 감소로 이어져 경제가 어느 정도 회복되면 주택가격이 ‘조만간’ 강세가 될 수밖에 없다는 경험론도 만만치 않다.
전국주택연합은 최근 주택건설이 전쟁시기를 제외하고 1921년 이래 최대 하락해 50%가 감소한 70,000 채가 건설될 것으로 예상했다.
영국 최대의 모기지 은행 핼리팩스( HBSO)는 최근 임시적으로 주택시장이 안정되기 시작한다는 조짐이 보이기 시작하고는 있지만 2009년은 아직도 어려운 해가 될 수 있을 것이라고 조심스럽게 전망했다.
2월중 작년 8월 이후 특히 런던과 웨일스 및 잉글랜드 남서부 지방에서 주택구입을 위한 문의는 증가세로 나타났다. 그러나 주택에 비해 첫 주택을 준비하는 젊은 계층의 플랏 수요 문의는 약화됐다.
영국정부 부동산 등기국(the land registry)은 최근 잉글랜드와 웨일스의 1월중 주택가격이 전월 보다 0.8% 내려 작년 동기에 비교해서는 15.1% 하락했다는 실적을 발표했다.
또 영국중앙은행은 지난 1월중 주택담보대출 승인액수가 6억9천1백만 파운드로 전년 동기 대비 약 60%가 감소했다고 발표했다.
한편 계절의 변화처럼 시세도 수요 공급의 곡선을 따라 바닥점을 찍고 나면 반드시 상향 곡선도 오게 마련인 것은 절대적인 경험의 철칙이다.
그러면 언젠가는 있게 될 주택가격 상승이 시작될 시점을 맨 먼저 선도할 가능성이 있는 지역 10군데를 선정해 본 더 타임스를 좇아 살펴보기로 하자. 이는 영국 최대 부동산 웹사이트 라이트무브(Rightmove)가 새해 들어 첫 2주간 가장 빈도 높게 서치하고 클릭된 우편번호(postcodes)에 따라 순서별로 선정한 것이다.
라이트무브가 사용한 주택가격의 기준은 매물 ‘요청가격’이며 매매가 성립된 실제 가격이 아니다. 따라서 핼리팩스가 제시한 2009년 1월의 영국 주택 평균 매매가격 ￡163,966에 비해 영국의 주택 매물 요청가격 평균 ￡213,570를 기준하고 있음을 유의할 필요가 있다.
아무튼 아직 경제회복의 기미는 요원한 것 같으니 주택 매매 결정은 각자의 필요와 책임하에 스스로 고독한 선택을 해야하며 누구에게도 결과에 대해 원망할 수 없음은 물론이다.
각자의 행운을 빈다.
① BN3 - 호브지역 (Hove)
브라이튼에서 서섹스 해안을 잇는 호브의 전통적 요지내 부동산. 2008년12월-2009년 1월 사이 1.2% 상승했으며 지난 12개월동안에는 1.5% 올랐다. 평균가격은￡310,316.
② CR0 - 크로이던(Croydon)
런던과의 급행열차와 전차 교통 인기. 문의증가에도 불구하고 과거 1년간 9.4%의 가격하락을 보였고 작년 12월에서 금년 1월 사이 1.2%가 떨어졌다. 평균가격은 ￡259,790.
③ BN1 - 브라이턴(Brighton)
브라이턴의 인구는 155,000명에 불과해 조용하면서도 연 8백만명의 관광객이 방문하는 매력적인 곳. 맑은 공기와 전통적 볼거리가 많다. 작년 12월-금년 1월 사이 1.2% 올랐으며 지난 1년간 1.5%가 올랐다. 평균가격은 ￡310,316.
④ N1 - 이스링턴(Islington)
런던 시내 북부의 이 지역은 전국적인 부동산 값 하향세와 달리 작년12월-금년 1월사이 13.4%가 올랐고 과거 1년간 2.2%가 상승했다. 평균가격은 ￡584,206.
⑤ M20 - 맨체스터(Manchester)
센트럴 맨체스터는 전국 관심도 다섯번째 지역. 과거 1년간 9%가 떨어져 지난 2008년1월의 평균 ￡156,344에서 2009년1월 ￡142,314이었다. 그러나 금년 1월에는 2.2%가 올랐다.
⑥ CM2 - 챌름스포드(Chelmsford)
에섹스의 역사적 시장 마을. 2008년12월에서 금년1월사이 1.1%의 소폭상승을 보였다. 런던 시티의 리버풀스트리트역과 정기 열차편이 매우 편리해 이 지역 전반의 주택가격을 대폭 하락으로부터 보호하고 있다. 지난 1년간 1.3% 내렸다. 평균가격은 ￡320,540.
⑦ NG5 - 노팅험(Nottingham)
이스터 미들랜즈의 노팅험은 수년간에 걸친 각종 재개발사업과 대규모 학생인구로 인한 활황에도 불구하고 시티 센터의 신규주택건설의 공급과잉으로 타격을 받았다. 과거 1년간 14.1%, 과거 한달간 7.2%하락했다. 평균가격은 현재 ￡135,581로 2008년1월 ￡157,916와 비교된다.
⑧ E14 - 도크랜즈/아이얼 오브 독스(Docklands/Isle of Dogs)
런던 금융중심 카나리 와프 종사자의 주거지. 아이얼 오브 독스의 대규모 사무실 개발사업에 따른 주위 플랏 수요로 내년까지 오를 것으로 기대된다. 과거 1년간 13.2%, 지난 1개월간 2.4% 올라 2008년 1월 평균가격 ￡395,648에 비해 현재 시세는 ￡448,071.
⑨ SS0 - 사우스엔드 온 시(Southend-on-sea)
에섹스 해안의 세계에서 가장 긴 1.34마일의 위락 부두를 가진 이곳은 지난 12개월간 11.5%하락, 2008년12월-2009년1월 사이에 3.2% 떨어졌다. 평균시세는 ￡227,701에서 ￡201,485로 하락.
⑩ LE3 - 레스터(Leicester)
연간 15.1% 하락, 1월중 4.1%떨어졌다. 평균가격은 ￡150,687.
김남교/재영 칼럼니스트
nkymm@hotmail.com
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