‘시세 변동식’ 역사상 최저 연 1.5% 수준 … 전문가 ‘금리 바닥쳤다 서둘러라’ 2009년 4월초 현재 영국 주택금융대출(모기지)의 시세 변동식 이자율은 는 HSBC의 경우 대략 연 1.5%이다. 5년간 고정식 금리는 같은 은행에서 선납금(deposit)이 감정가격의 40% 조건에서 연 3.99%도 있다.
만약 경제 상황이 나아져 앞으로 5년간 중앙은행의 기본이자율이 종전처럼 다시 올라 최고 연 5%(이하 이율표시는 연)수준으로 인상될 경우를 가정해 본다.
변동식 이자율은 현재의 약 1.5% 에서 시세가 대략 6%이상 수준까지 오른다. 그러나 고정식 이자율인 경우 현재 가장 낮은 오퍼가 3.99%로 변동식 시세인 1.5% 보다 2.49%나 높은 수준이지만 앞으로 5년 만기까지는 약 3.99%를 유지하게 된다.
영국 금리의 기준이 되는 영국중앙은행(BOE)의 기본이자율이 현재 0.5%선에서 더 내려가 심지어 마이너스%가 되기는 사실상 불가능하다는 것이 정설이다. 따라서 이자율은 변동식이건 고정식이건 이미 바닥을 쳤다고 보는 것이다. 이러한 극한(?)상황에서 주택금융대출자는 어떤 이자율을 선택해야 할까.
매월 할부금융으로 원리금 또는 이자만을 상환하고 있는 경우에는 갈아타기가 초점일 수 있다. 모기지 알선 전문가들은 신규 주택금융 대출을 계획하고 있는 사람들에게 ‘앞으로 5년간 고정식 이자율’이 가장 ‘안전한’ 방식이라고 제시한다. 더 타임스도 기본이자율이 0%대에 근접한 현재가 고정식 이자율로 주택금융대출을 받는 가장 좋은 시기라고 분석 보도했다.
이자율은 이제 오르는 길 밖에 없다. 주택금융 고정식 이자율 방식의 기준이 되는 시장금리(Market rate)는 2주전 연 2.96%에서 3월26일에는 이미 3.15%로 올랐다.
고정식 이자율방식의 모기지 계약이 만기된 수십만 주택금융 대출자들은 지난 6개월간 싼 금리의 새로운 금리협상을 위해 기다리고 또 기다려왔다. 주택금융 대출자들은 이제 기준이자율이 내려갈 때까지 내려 바닥을 보였다고 판단한 금융기관들이 이자율을 인상하기 시작할 것이라는 예상 속에 최대로 장기간 고정이자율 방식으로 당분간 이자율의 안정된 금융을 택하려 하고 있다.
‘더 내린다’서민 피부 느낌과는 괴리도 있는듯
경제 회복시점 언제로 보느냐 따라 득실도 엇갈려주택금융 알선전문가들도 비록 주택금융 금리가 급속히 인상되진 않겠지만 더 이상 인하될 가능성이 매우 약할것으로 보고 있다. 3월 25일 실시된 국채 경매의 입찰 물량 미달도 정부에 대한 시장의 확신을 흔들고 있고 대출이자율 도매비용도 상승할 것으로 보고 있다. 금융 알선전문가들은 금융기관들이 이러한 비용증가를 고정식 이자율 방식 주택금융 대출자들에게 전가할 것으로 본다. 이 인상은 언제라도 가능하다는 의미다.
최근 수일간 대형금융기관들은 신규 고정식 이자율을 계속해서 떨어뜨려 왔다.
바클레이스 은행의 주택금융 창구인 울위치(Woolwich) 및 요크셔 은행(Yorkshire Bank)은 지난달 26일, 영국 제2의 주택금융기관인 에비은행(Abbey)과 얼라이 언스 엔드 래스터(Alliance & Leicester)도 역시 최근의 기본이자율 인하를 대출자에게 적용했다.
다른 대출기관들도 특정 계약에 이자를 ‘전달’시켜 이자율을 떨어뜨리겠지만 선두그룹의 인하 수준에는 미치지 못할 것이다. 알선전문 업체인 사빌(Savills Private Finance)은 ‘도매이자율의 인상을 예상하며 금융기관들은 곧 주택금융 대출자들에게 이를 전가할 수밖에 없을 것’이며 ‘이자율이 바닥에 가까웠다고 볼 수 있고 주택금융대출자들은 가급적 속히 가능하다면 5년 기간의 고정식 이자율을 확정함이 현명할 것’이라고 주장한다.
다른 알선 전문업체인 존 차콜(John Charcol)은 ‘고정식 이자율 시장은 바닥에 있고 대출기관들은 금주의 대출비용 인상요인으로 다음 주에라도 인상시키려할 것’이라 예상한다.
울위치 은행은 5년간 고정식 이자율주택금융을 최소 30%의 선납(deposit), 995파운드의 수수료 조건으로 5.29%에서 4.79%로 인하했고 4년간 고정의 경우 40% 선납(deposit)조건으로 4.29%에서 3.99%로 낮췄다.
요크셔 은행은 2년간 고정식은 수수료 999파운드, 20% 선납조건의 경우 4.49%에서 3.99%로 내렸다.
온라인 업체 머니팩트(Moneyfacts. co.uk)에 따르면 과거 6개월간 신규계약에 대해 2년간 고정식의 경우 평균 6.28%에서 4.73%로 이자율이 내려갔다.
사빌은 ‘대출자들은 신규 고정 방식의 이자율이 더 떨어지기를 기다리고 있다. 그러나 현재의 최저율에서 더 내려갈 것으로 보이지는 않는다. 장기적으로 볼 때 저렴한 5년의 고정 이자율 방식은 주택금융 대출자를 장래 이자율 인상으로부터 보호하게 될 것으로 본다’라고 결론적(?)인 주장을 했다.
그러나 ‘전문가들이 뭐라하건 주택금융이자율은 현재도 떨어지고 있으며 거창한 수수료의 인하로 대출비용의 인하가 실질적으로 이루어져야 한다’는 등 실제 피부로 느끼는 소비자의 비판도 있다.
한마디로 정리한다면 고정식이냐 변동식이냐의 득실차이는 현재 3.99%의 고정식 이자율 방식에 비해 변동식이 경제침체의 회복시점에 따라 5년기간중 언제부터 3.99%+로 올라설 것인가. 그리고 그 ‘이상부분+’의 수치가 얼마나 될 것인가의 복합예상의 적중율에 달렸다.
역사를 공부하는 큰 이유중 하나는 미래를 예측하기 위한 것이란 말도 있지 않은가. 이자율과 경제의 침체, 회복과의 상관관계도 이와 같지 않을까.
금리던 환율이던 누군가 한시간 앞만 알아도 백만장자가 되겠지만 우리 모두 인간적인 한계속에 살고 있기 때문에 전문가나 혹은 아는 사람의 의견만 들을 뿐 결정은 각자의 형편과 느낌으로 스스로 책임있는 행동을 할 수밖에 없지 않을까.
참고로 여기의 수치는 예시에 불과함으로 실제 계약시에는 신용상태, 금융기관 등 여러 요소에 따라 이자율 기타 조건 등이 달라질 수 있음으로 확실한 문서 오퍼를 받아서 꼼꼼하게 챙겨야 한다.
김남교/재영 칼럼니스트
nkymm@hotmail.com
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