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사야하나 팔아야하나 그것이 문제로다
코리안위클리  2010/01/06, 22:38:32   
“주택 문제는 인간생활의 필수지만 그 집값의 전망은 아무도 모른다는 것이 정답인 듯하다”
2010년 영국 주택가격 전문가 전망 … 경제침체 암울한 회복세 영향 큰 변화 없어
주택전문 웹사이트 ‘라이트 무브’(Rightmove)는 집 주인들이 여러 사정으로 연말연시 장기 휴가철 전에 꼭 집을 팔아야 한다는 절박한 입장에 쫓겨 집값을 낮추는 탓에 단기적인 주택가격의 호가 하락 현상이 일어나고 있다고 경고했다.
이러한 가격 하향 추세는 2010년 1월 1일부터 주택구매시 부가되는 인지세 과세한도가 £175,000 이하에서 종전의 £125,000로 하향 복원되어 주택 구매를 희망하는 서민층에게 매우 고무적인 움직임으로 받아들여졌다.
£125,000과 £175,000사이의 구매자에게는 2009년 연말까지 매매가 이루어졌다면 인지세의 부과대상에서 빠지게 되고 2010년 1월1일 이후에는 납부해야 되는 눈앞의 ‘돈’ 문제였다.
주택 매매를 촉진하는 계절적 요인과 인지세 변화에도 불구하고 전반적인 경제침체의 암울한 회복세로 인해 주택 시장은 해를 넘긴 현재도 여전히 취약한 실정이다.
또 주택가격 예측 타령인가 지겹기도 하고 식상할 수도 있겠다. 사실 영국 언론의 주택가격 전망 기사는 누구나 궁금해하고 중요한 일이지만 한편 숨쉬는 공기처럼 누구나 다루고 있어 존재 가치를 잃기도 했다.
특히 재영 한국인들에게 내집의 의미는 매달 힘든 주택할부 상환금을 꼬박꼬박 내면서 노후의 희망으로 삼고 있는 우리 가족의 재산목록 제1호요 또 한 번이라도 부동산 시세의 꼭대기와 폭등이 온다면 그야말로 ‘쥐 구멍에도 햇볕’이 들 수 있는 유일한(?) 희망이 아니겠는가.
새로 집 장만을 해야할 새내기 가정에도 언제 바닥을 찍고 적당한 시기를 맞힐 수 있을지 심각한 문제로 다가오기 마련이다.
이렇듯 주택가격 전망이나 예상은 아무리 떠들어도 지나침이 없을 중대사중에서도 중대사로 그 누구도 빗겨갈수 없는 문제로 자칫 소흘하면 ‘까마귀가 제 앞으로 날아오는 화살을 외면’하는 어리석은 경우도 될 수 있지 않을까.
이러한 시점에서 2010년의 영국 주택가격 전망에 대한 해당 전문가 다섯 명의 예상을 알아본다.

#요랜드 바안스, 세빌스 주택연구부장
(Yolande Barnes, head of residential research at Savills)
최근 약간의 가격 상승은 주택 재고부족이 영향을 미친 것으로 생각된다. 새해에는 현금 또는 담보후 시가잔액이 여유있는 구매자가 한계를 맞으면서 더 많은 주택이 시장에 나오게 될 것으로 본다. 앞으로 12개월간 모기지 사정의 완화 전망이 어둡다. 따라서 모기지를 해야하는 구매자가 시장에 충분히 돌아오지 못할 위험때문에 현 시장의 거래 수준을 유지하기 힘들 것으로 본다.
총선거전 불확실성 즉 공공소비 감소, 고율의 세금, 계속되는 모기지 배급(?), 실업율 증가, 주식시장의 방향 수정, 인플레 또는 이자율 인상등은 주택시장에 충격을 줄 수 있는 요소들이다. 따라서 2010년에는 톱기사를 장식하는 시세 하락 즉 -6.6%의 내년 중반기준 하락세가 가능하며 2011년에는 2.7%의 상승이 전망된다.
그러나 런던과 그외 중요 지역의 시세는 -1.0% 이내의 수정시세가 2010년에 예상된다. 장기적으로는 영국경제의 주된 흐름에 좇아 2012~2015년간 27%의 주택가격 상승을 전망한다.

#헤탈 메타, 언스엔드 영 이템 클럽 시니어 경제상담역
(Hetal Mehta, senior economic advisor to the Ernst & Young ITEM Club)
매물부족의 손해를 피하기 위한 주택소유자가 현 가격을 유지하려는 경향을 보이고 있다. 가격은 최근의 상승세 보도에도 불구 아직도 꼭지점 기준 13% 하락세를 보이고 있다.
내년에 가격하락을 예상한다. 언제나 크리스마스와 연말연시의 고비는 있으며 내년 상반기에 5%의 하락을 전망한다. 극적인 하락현상은 아니지만 1/4분기와 2/4분기에 하락이 분명하고 하반기에는 상승할 것이다. 실업율은 계속 증가하고 소비자 확신에 부정적 영향을 줄 것이다. 내년에는 현재 시세와 비슷할 것이고 아마도 약간 낮을 것이다.

#마틴 가바우어, 내셔날 빌딩 소사이터 수석 이코노미스트
(Martin Gahbauer, chief economist for Nationwide Building Society)
2010년에는 2008년의 하락이나 2006, 2007년의 상승과 같은 대 변동은 없을 것이다. 단기적으로 보아 하락상승 어느 방향으로도 상당한 변동을 예상할 수 없다.
지난해에는 폭이 큰 주식가격의 저가동향으로 집값의 변동이 있었다. 새해에 주식가격의 정상화가 이루어지면 지난해와 같은 변동을 보기 어려울 것이다. 주식시장의 대 변동으로 인한 주택시장의 범람은 없을 것으로 본다.
실업은 예상처럼 나쁘지는 않다. 현재의 주택가격은 소득에 비추어 싸지 않기 때문에 상승에 한계를 보인다.

#니콜라스 리밍, 부동산 웹사이트 주프라 상업담당 이사
(Nicholas Leeming, commercial director for Zoopla, the property website)
계절적 요인으로 약간의 약세를 보였다. 8~10월 초는 언제나 강세 기간이다. 매물 부족으로 시장은 약간의 강세를 보였지만 주된 요소는 못된다. 실수요자와 모기지의 활성화는 적절한 시세를 유지할 것이다.
런던 중심부와 같이 구매가 늘어 급속하게 강세를 보이는 곳도 있다. 경제침체가 심한 지역들은 주택가격의 추가 하락도 예상된다.

#마이클 소온더스, 시티사 영국 이코노미스트
(Michael Saunders, UK economist for Citi)
앞으로 낮은 이자율이 얼마동안 지속될 것인가에 달렸다. 영국중앙은행은 앞으로 6개월간은 동결할 것이고 1년간은 지속될 것만 같다. 총선거후 다음 정부의 공공지출 억제, 세금인상 등의 정책에 따라 변화가 예상된다.
최근에는 구매자가 돌아온 것으로 보인다. 모기지 대출 공식인 감정가격 대비 융자액 비율(mortgage loan-to-value (LTV) ratios)의 상향 등으로 구매자는 감정가격에 대한 보다 높은 비율의 융자가 가능하게 된다.
그동안 모기지 은행 등은 주택가격 하락으로 융자율의 급격한 하락 등 매우 조심스러운 관행을 유지했지만 내년에는 이 부분이 대폭 완화돼 주택시장에 긍정적 영향을 기대하게 된다. (더 타임스의 보도 인용)

이에 대한 댓글도 뜨겁다.
선두를 장식한 마이크 로버트는 “이 전문가들중 몇 명이나 2006년에 2007~2008년의 대하락을 예견했던가. 만약 못했다면 왜 지금에 와서 이들의 예상을 믿어야 할까”라는 등 이들의 전망 자체에 회의를 느끼는 독자가 많았고 피터 로우톤처럼 “경제 문제는 너무 많은 요소의 영향을 받는 까닭에 이들의 전망도 추측과 때로는 억측(guesswork)일 수밖에 없지 않을까”라는 현실론도 보였다.
또 BM이란 독자는 “집값이란 새내기 가정 구매자(first time buyer)가 주택을 살 수 있는 수준까지 떨어져야 정상이고 따라서 주택시세는 앞으로도 계속 더 떨어질 것이다”는 설득력있는 희망을 보인 경우도 있다.
주택 문제는 인간생활의 필수지만 그 집값의 전망은 아무도 모른다는 것이 정답인 듯하다.
결국 어려운 선택을 앞 둘 때는 항상 원칙과 정도를 택하라는 선인들의 말씀처럼 집을 언제 파느냐 사느냐의 기로에 설 때에도 당장 식구들이 살아야 할 꼭 필요한 공간인지 혹은 투자대상인지 명확하게 판단해야 한다.

김남교/재영 칼럼니스트
nkymm@hotmail.com

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