오늘 칼럼에서는 영국 투자 부동산과 관련된 세금에 대해 종합적으로 정리해 보고자 합니다. 영국의 부동산 관련 세금 문제는 프로세스에 복잡성을 더 할 수 있으므로 부동산 투자시 각 단계에서 직면하게 되는 중요한 세금들을 알고 올바른 결정을 내릴 수 있도록 정보를 제공하고자 합니다. 하지만 이 가이드는 일반적인 개요만을 제공하며 세금 법률 및 규정은 변경될 수 있고 개인마다 다를 수 있습니다.

1.인지세 (SDLT(잉글랜드 및 북아일랜드), LTT(웨일즈), LBTT(스코틀랜드)) : 구매 완료 시 구매자가 지불하는 이 일회성 세금은 지역과 부동산 유형에 따라 다릅니다.

● 주거용 부동산: 투자용 주택의 경우 표준 SDLT세율에 일반적으로 3% 가 추가로 부과됩니다. 이는 계층적 세율로 전체 구매 금액에 적용되는 것이 아니라 각 단계마다 특정 한계를 초과하는 금액에만 더 높은 세율이 적용됩니다. 적용되는 추가 세율은 아래와 같습니다.

■ 최대 ￡125,000 까지: 3%

■ ￡125,001 -￡250,000: 5%

■ ￡250,001 - ￡925,000: 8%

■￡925,001 - ￡1,500,000: 13%

■ ￡1,500,000초과: 15%

● 상업용 부동산: 세율은 일반적으로 주거용 부동산보다 낮으며 유사한 계층 구조를 갖습니다.

■최대 ￡150,000: 0%

■￡150,001 - ￡250,000: 2%

■￡250,000 초과: 5%

참고로 임대권, 공동 소유 부동산, 기업 또는 신탁에 의해 구매된 부동산에 대한 SDLT 계산에는 별도의 규칙이 적용됩니다. 따라서 각자의 상황에 적용되는 특정 규칙을 조사하시거나 세무 전문가와 상담하는 것이 중요합니다.

2. 부가가치세 (VAT) : 이 20% 세금은 다음과 같은 다양한 부동산 관련 서비스에 적용됩니다.

● 전문 수수료: 부동산 중개인, 변호사, 토지 측량사, 건축가

● 부동산 개조: 윈도우룸, 확장, 다락방 개조

● 기타 서비스: 부동산 유지 보수 및 수리 (지속적인 청소 제외)

상업용 부동산은 일반적으로 구매 가격 자체에 대한 부가 가치세가 부과되지 않지만 개조 비용에 VAT가 적용될 수 있습니다. 상업용 부동산은 개조 비용에 대한 VAT를 환급받기 위해 ‘과세 선택 (Opt to tax)’을 할 수 있지만, 이렇게 되면 임대 수익에 VAT가 부과되게 되기 때문에 세입자가 VAT 등록 사업체인 경우에는 환급 가능하지만 그렇지 않을 경우 추가 비용이 됩니다.

1. 소득세 (Income Tax) : 개인 투자자는 총 임대 수익에서 공제 가능한 비용을 차감한 후 세금을 납부합니다. 세율은 납세자의 전체 소득 범위에 따라 달라지며 최고 소득층의 경우 45%에 달할 수 있습니다. 세입자로부터 받은 보증금 또한 과세 소득으로 간주됩니다.

참고로 2021년 4월부터 개인 임대인은 주택 담보 대출 이자 감면 혜택을 받을 수 없으므로 임대 수익에서 주택 담보 대출 이자 지불금을 공제할 수 없습니다.

하지만 여전히 부동산 수익에서 공제할 수 있는 일련의 ‘허용되는 비용’이 있습니다. 이 비용에는 다음이 포함됩니다.

■ 유지 보수 및 수리 비용 (일반적인 마모 손상 제외)

■ 동일한 품목으로 백색 가전 제품, 전기 제품 및 가구 교체

■ 부동산 방문 및 유지 보수를 위한 여행 경비

■ 부동산 중개 수수료

과세 대상 금액의 산출을 위해서는 임대 수익에서 이러한 ‘허용되는 비용’을 차감하면 되며 이를 증명하는 영수증을 보관하도록 합니다. 손실이 발생한 경우 세금을 납부할 필요가 없으며 이러한 손실은 최대 3년 동안 이월하여 향후 과세 소득에서 상쇄할 수 있습니다.

2. 법인세 (Corporation Tax, 해당되는 경우) : 유한 회사를 통해 부동산을 보유하는 경우 소득세 대신 법인세 (현재 25%)가 부과됩니다. 이는 납세자의 소득이 더 높은 소득세 범위에 속하는 경우 유리할 수 있습니다. 그러나 개인 임대주와 달리 회사는 배당금을 통해 주주에게 이익을 분배할 수 있습니다.

1. 양도소득세 (Capital Gains Tax, CGT) : 이 세금은 부동산 매각으로 얻은 이익 (매각 가격에서 구매 가격 및 인지세, 부동산 중개 수수료, 법률 비용과 같은 관련 비용을 차감한 금액)에 적용됩니다. 개인은 연간 양도 소득세 비과세 한도 (개인 소득세 공제와 별도)를 혜택받을 수 있으며, 2023-24 세금 연도에는 ￡6,000 (2024/25연도에는 ￡3,000)으로 설정되었습니다. 양도 소득은 기본 세율 납부자의 경우 18%, 고율 및 추가 세율 납부자의 경우 28%로 과세됩니다.

2. 법인세 (Corporation Tax, 해당되는 경우) : 회사는 부동산 매각 이익에 대한 법인세를 납부합니다. 현재 법인세율은 높아졌지만 아직은 고율 납부자의 양도소득세율보다 낮기 때문에 유한 회사를 사용하는 것은 부동산 매각 시 세금 효율성을 높일 수도 있습니다. 또한 개인은 전체 임대 이익에 대해 세금이 부과되는 반면, 기업은 배당금을 통해 주주에게 이익을 분배할 수 있습니다.

배당금은 과세 대상이지만, 기업은 배당금을 통해 주주에게 얼마나 많은 이익을 언제 분배할지 선택할 수 있습니다. 이를 올바른 시기에 진행한다면, 개인에게는 ￡2,000의 비과세 소득 공제액을 활용하고 기본 세율 납부자에게 배당금을 분배하여 세 부담을 더욱 줄일 수 있습니다. 하지만 배당 수익은 최대 38.1%까지 과세될 수 있으므로 너무 많은 세금을 내지 않기 위해 배당금을 적절한 시기에 받는 것이 중요합니다.

상속세 (Inheritance Tax, IHT) : 영국의 상속세, 특히 부동산과 관련된 규율들은 매우 복잡하며 소유 구조를 정할 때 IHT 영향을 이해하는 것은 장기적인 계획을 세우는 데 매우 중요합니다.

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글쓴이 윤유리
admin@lexetera.co.uk

약력 : 영국 변호사(Solicitor), 세무사(CTA), 회계사 (ACMA), MBA
전문 분야 : 사업체 소유주 및 Non-Dom 세무 및 절세 플래닝, 부동산, 주식 등 투자 관련, 고용 임금 관련, 주재원 보수 절세, 영국 진출 기업 세무, 기업 인수 합병과 세무, 부가세 및 HMRC Investigation 대응 등 기업체 및 스타드업 외부 이사, 외부 CFO / CLO 업무 제공
현재 : 로펌 Spencer West LLP (https://www.spencer-west.com) 세무 파트너
근무 경력 : 로펌 Cubism Law, Laytons LLP, Samsung SDS Europe Limited, British Airways, 아시아나 항공

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