영국 ‘부동산 열풍’ [영국대표 한인신문]

영국의 부동산 붐이 가라앉을 조짐을 보이지 않고 있다. 앞다퉈 주택 구입에 나서는 이들이 금리 변동 위험이 큰 장기 모기지론(주택담보대출)을 적극 활용하자 금융당국이 위험을 알리는 경고성 신호를 내놓고 있지만 ‘약발’이 먹히지 않고 있다. 내년에 집값이 계속 오를 것이라는 전망이 우세해 ‘가진 자’와 ‘못 가진 자’ 간의 골은 더욱 깊어질 전망이다.

◆식지 않는 부동산 열기=영국의 집값은 지난 1년 새 평균 10% 정도 올랐다. 11월 기준으로 13개월 연속 월간 상승세를 이어가고 있다.
BBC방송에 따르면 핼리팩스은행 조사 결과 1996년 이후 영국의 집값은 187%나 올라 연평균 10.6%의 상승률을 기록했다. 1996년 1분기에 평균 6만2453파운드(약 1억1400만원)에 집을 살 수 있었지만 지난 3분기에는 17만9425파운드를 치러야 하는 상황이 됐다. 같은 기간 명목소득과 주가가 각각 53%, 61% 오른 것을 볼 때 물가상승률(31%)을 감안하더라도 집값은 너무 뛰었다. 핼리팩스은행은 조만간 집값이 평균 20만파운드를 넘어설 것으로 전망했다.
1996년 초반까지 침체됐던 영국 부동산 시장이 활황을 누리는 최대 요인은 각종 건축 규제로 주택 공급이 부족하기 때문이다. 1989∼2005년 연평균 주택 14만8000가구가 공급돼 정부 추정치(20만9000가구)에 크게 못 미쳤다. 영국 정부는 2026년까지 매년 20만9000가구를 공급해야 할 것으로 추정하고 있다. 이에 대해 카스경영대학원의 토니 키 교수는 “주택 공급 부족이 현재와 같은 집값 왜곡현상으로 나타났다”고 말했다.
여기에 유럽연합(EU)에 신규 가입한 폴란드 등 동구권 국가에서 밀려드는 이민자들로 주택 수요는 갈수록 늘고 있다. 영국 정부는 동유럽 출신 이민자 증가로 인구가 지난해 6000만명에서 2011년 6200만명, 2021년 6500만명으로 늘어날 것으로 보고 있다. 2012년 런던올림픽 특수도 런던을 중심으로 영국 전체를 달아오르게 하는 요인이다. 지난 3분기 경제성장률이 당초 예상했던 연 2.7%보다 높은 2.9%로 나타나는 등 지속적인 경제성장세도 주택시장 활황의 배경이다.
이렇듯 집값이 급등하다 보니 더 오르기 전에 사야 한다는 최초 주택 구입자는 갈수록 늘고 있다. 모기지대여자협회(CML)에 따르면 지난 2년간 생애 첫 주택 구입자 비율은 28%에서 35%로 상승했다. 이들은 대부분 모기지론으로 집을 구입하고, 은행들은 너나 할 것 없이 모기지론을 늘리고 있다. CML는 지난해 4월 이후 첫 주택 구입자의 연봉 대비 모기지론 비율이 2.99배에서 3.27배로 상승했다고 밝혔다. 이 비율이 높을수록 연봉에 비해 더 많은 금액을 대출받고 있다는 뜻이다.
BBC방송에 따르면 일부 은행은 연봉의 5∼7배까지 대출해 주겠다고 광고하고 있다. 심지어는 장래 집값 상승 예상분을 현 시점에서 미리 반영해 현재 집값의 125%를 대출하는 곳도 있다. 지난달 모기지론 금액이 331억파운드에 달해 월간 기준으로 사상 최고치를 기록한 것도 이와 무관치 않다.
모기지론 기간도 길어졌다. 머니엑스퍼트닷컴의 조사에 따르면 통상 25년짜리 모기지론을 받지만 일부 업체는 50년 조건을 제시할 정도다. 머니엑스퍼트닷컴의 시앤 가드너 임원은 “연봉의 3배, 모기지 기간은 최대 25년이라는 조건은 이제 옛날의 일이 돼 버렸다”고 말했다. 심지어는 집을 매입할 당시보다 월등하게 오른 시점의 집값을 담보로 다시 대출을 받는 ‘리모기지론’까지 유행하고 있다. 핼리팩스은행은 이런 추세가 이어지면 내년에는 3600억파운드의 모기지론이 주택 구매자들에게 풀릴 것으로 전망했다. 이 수치는 인도의 국내총생산(GDP)과 맞먹는 수준이다.

◆버블경고에도 상승세 지속될 전망=부동산 버블(거품) 붕괴 경고에도 불구하고 영국의 집값은 내년에도 상승세를 이어갈 것으로 업계는 전망하고 있다.
최근 모건스탠리는 내년이나 2008년에 주택 가격 급락이 예상된다는 보고서를 냈고, 금융감독청(FSA)은 집값 급락에 대비할 것을 금융기관에 요구하기도 했다. 회계법인인 프라이스워터하우스쿠퍼스(PwC)도 영국 주택시장이 15% 고평가돼 있다면서 2010년까지 집값이 떨어질 확률은 33%라고 예측했다.
그러나 대다수 기관들은 집값 상승세를 점치고 있다. 런던 금융계를 분석하는 업체인 롬바르드 스트리트 리서치는 금리가 오르더라도 주택 공급이 저조하기 때문에 내년 영국의 집값이 15% 오를 것으로 전망했다. 롬바르드 측은 “현재 기준금리가 연 5%인 점에 비춰 보면 집값은 과대평가되지 않았다”며 “내년 집값은 10∼15% 상승할 것”이라고 밝혔다. 또 영국의 집값 상승세는 2008년 초까지 지속될 것으로 롬바르드는 내다봤다.
핼리팩스은행은 내년 집값이 4% 정도 오를 것으로 내다봤다. 이 은행 관계자는 “2007년은 집값에서 새 기록이 세워지는 한 해가 될 것”이라고 말했다.
영국왕립측량사협회(RICS)는 내년에 집값이 7% 오를 것으로 내다봤고, CML은 내년 7%에 이어 2008년에는 5% 상승할 것으로 전망했다. 네이션와이드은행은 내년 집값이 5∼8% 오를 것으로 관측하고 있다.

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영국 정부 부동산대책은 금리정책 통한 시장자율화
급등하는 집값을 잡기 위해 영국 정부는 유별난 대책을 내놓지는 않고 있다.
정책당국이 나서 금융기관을 압박하는 한국과 달리 시장 자율에 맡기고 있다. 국가는 부동산 시장에 직접적으로 개입하지 않고 금리 정책을 통해 부동산 경기를 조절하고 있다.
가장 민감한 사안인 금리 문제에 대해 전문가들은 영란은행(BOE)이 내년 초 통화정책위원회(MPC)를 열어 현재 연 5%인 기준금리를 0.25%포인트 인상할 것으로 관측하고 있다.
이 경우 상환 만기 25년 이상인 장기 모기지론(주택담보대출)을 받은 구매자들의 타격이 예상된다. 주택 매입자 대다수가 집값의 5%만 치른 뒤 나머지 95%는 평생에 걸쳐 이자만 내다가 만기에 한꺼번에 갚은 형태의 모기지론을 활용하고 있기 때문이다. 영국부동산중개업협회(NAEA)의 임원인 피터 볼튼 킹은 “금리가 오르면 집을 사려는 이들의 고충이 커질 것”이라고 말했다.
금리 조절과 함께 고려하는 수단은 공급을 늘리는 정책이다.
이베트 쿠퍼 주택·계획장관은 최근 “우리가 집을 더 짓지 않는다면 30세 부부의 집 소유율이 현재의 50%에서 20년 후엔 30%로 급락할 것”이라며 주택 공급을 늘리겠다고 밝혔다.
영국의 집값이 급등한 근본 원인은 지난 20년간 정책적으로 건축 규제를 강화한 결과 수요에 비해 공급이 원활하게 이뤄지지 않았기 때문이다.
현재 영국에서는 인구 1000명당 연간 3.1채의 새 집이 지어지고 있다. 이는 유럽연합(EU) 내 다른 지역의 5.1채에 비하면 매우 낮은 수치다. 이 때문에 공급을 늘리는 쪽으로 방향을 잡고 있다.
재건축 규제도 풀리고 있고 주택 리모델링도 활발하다.
영국 정부는 동유럽 이민자 등 예상치 못한 인구 유입에 따른 수요에 대비하기 위해 연간 주택 공급량을 현재의 15만가구에서 20만가구로 늘리기로 했다.

세계일보