부동산의 소유권한은 크게 두 가지로 나뉜다.
통상 영구히 그 부동산에 대한 소유권을 행사할 수 있는 절대적인 소유권인 프리홀드freehold, 자유보유권)와 소유기간이 제한돼 있는 소유권인 리스홀드(leasehold, 토지임차권)가 그것이다. 다소 생소한 리스홀드는 상대적으로 싸게 부동산을 취득할 수 있지만 훗날 분쟁의 소지를 내포하고 있어 주의가 요망된다.
‘리스홀드’ 부동산 저가구입 장점보통 프리홀드는 내 땅에 내 건물이 있는 경우이고 리스홀드는 임대한 땅에 건물을 지어 보유한 경우를 의미한다.
리스홀드라는 이용권은 통상 5년에서 길게는 99년까지 장기의 리스 기간 원칙적으로 임대료 인상이 동결되고, 그 기간 동안은 소유자라도 부동산에 대한 권리주장을 할 수 없는 점에서 부동산 이용자의 권한이 강화된 부동산의 소유와 이용에 관한 권리이다.
리스홀드는 특히 부동산시장이 상승기일 때 부동산을 비교적 싸게 구입할 수 있는 방법이다.
할인된 가격으로 주택만을 구입하고 그 주택이 지어진 땅은 구입하지 않는 리스홀드의 개념은 많은 사람들에게 매력적으로 보인다.
이 같은 리스홀드 형태의 부동산이 오클랜드에만 수백 헥타아르 있지만 토지렌트 재계약 시점이 올 때까지 이 특이한 형태를 이해하지 못하는 경우가 많다.
아파트가 전형적인 리스홀드
리스홀드의 전형적인 예가 아파트이다.
아파트 구입자는 대개 아파트를 소유하지만 그 밑의 땅은 소유하지 않는다.
그 땅의 주인은 국가나 시청, 교회 또는 일반회사가 될 수도 있다.
아파트 구입자들은 매년 땅에 대한 렌트를 지불하고 도심에 쉽게 접근하면서 생활을 한다.
그러다가 토지렌트 재계약 시점이 오고 임대인은 렌트비 인상을 통보한다.
지난해 무려 400% 인상 통지로 아파트 소유자들을 놀라게 한 오클랜드의 뷰몬트 쿼터(Beaumont Quarter)에서 일어났던 일도 이와 비슷하다.
회사 형태인 이 임대인은 부동산 전문감정기관의 보고서를 기초로 했다면서 연간 토지 렌트비를 90만달러에서 440만달러로 4배 이상을 요구했다.
CBD 부근 아파트 지역부터 웨스트헤이븐(Westhaven) 방향까지 비아덕트 하버 홀딩스(Viaduct Harbour Holdings) 소유 토지의 거주자들도 지난 10년간 토지 렌트비 인상을 겪어야 했다.
지난 2005년 원트리힐(One Tree Hill) 일대 토지 렌트비가 연간 3만달러로 올라 모기지 세일이 늘어나는 결과를 초래하기도 했다.
부동산 전문가 대부분 리스홀드 ‘비선호’부동산 전문가치고 리스홀드를 반기는 사람은 별로 없다.
크라이스트처치의 개발업자 휴 파브레티치(Hugh Pavletich)는 “리스홀드 부동산은 시장이 하락할 때 실제적으로 매도하기 어렵다”면서 “특히 주택용 리스홀드는 어떻게 해서라도 피해야 할 부동산”이라고 말했다.
오클랜드 부동산 에이전트 트레버 란즈(Trevor Rands)는 “사람들이 리스홀드 부동산은 토지가치가 건축물 가치와 같다가 어느 시점부터 건축물 가치를 초월한다는 것을 안다면 리스홀드 부동산을 피하게 될 것”이라고 밝혔다.
그는 몇 년 전부터 리스홀드 부동산이 문제가 될 것이라고 예측해 왔다.
그는 곧 토지렌트 재계약이 예정된 파넬의 스트란드(Strand) 리스홀드 블록에 대해서도 우려를 표명했다.
이 지역의 대부분은 그동안 토지 렌트비 상승이 낮았으나 다음 재계약 시점에서는 최대사용가치에 기초할 예정이기 때문이다.
오클랜드 부동산 투자가 올리 뉴랜드(Olly Newland)는 “건물은 시간 경과에 따라 감가상각을 하지만 토지는 그렇지 않기 때문에 리스홀드 구조는 가장 쓸모없는 투자 형태”라고 혹평했다.
뉴랜드는 “리스기간 바이어는 토지렌트의 급격한 상승에 저항하기 때문에 리스가치는 떨어지고, 토지를 담보로 할 수 없고 리스가치도 하락하기 때문에 모기지를 얻기도 어려워진다”며 “리스홀드의 유일한 장점은 프리홀드보다 부동산이 싸다는 것이다”고 주장했다.
그러나 코너스톤 그룹(Cornerstone Group)의 릭 마틴(Rick Martin)은 비아덕트 하버 홀딩스의 오클랜드 워터프론트에 대한 소유권 구조를 평가하며 리스홀드 방식을 옹호하면서 알바니 소유물을 프리홀드에서 리스홀드로 바꾸었다.
마틴은 “왜 토지를 팔아야 하는가? 우리는 영구적인 자산을 원한다”고 강조했다.
뷰몬트 아파트 토지렌트비 연간 1만2,000달러 지난해 땅 주인이 90만달러에서 440만달러로 4배 이상의 렌트비 인상을 통보해 분쟁이 벌어졌던 뷰몬트 쿼터는 결국 올초 연간 310만달러의 리스홀드 지급이라는 중재안이 제기되었다. 주민들은 220만달러 지급을 요구했었다.
당초 요구보다 130만달러가 삭감됐지만 최종적인 토지 렌트비 인상은 작은 편이 아니었다.
이는 뷰몬트 쿼터에 거주하는 258세대가 2008년 4월부터 소급하여 세대당 평균 3,400달러에서 1만2,000달러를 납부해야 함을 의미한다.
‘뷰몬크 쿼터 주민 협의회’ 네빌 코베트(Neville Corbett) 회장은 “이 같은 결과는 아파트 소유자들에게 좋은 소식이다”면서 “토지 렌트비 고정은 아파트를 팔려고 하는 소유자들이 이제 매도를 실행할 수 있음을 의미한다”고 말했다.
코베트 회장은 “그러나 불운하게도 뷰몬트 쿼터 아파트 소유자 중에는 새로운 토지 렌트비를 감당하지 못하는 경우가 있는데 이것이 토지 렌트비 인상의 슬픈 부분이고 그러한 거주자에 미안한 마음이다”며 “이러한 거주자들이 취할 수 있는 주요 옵션은 아파트를 팔고 이사가는 것”이라고 덧붙였다.
급격한 토지렌트비 인상 금지해야 지난해 이 같은 일련의 대규모 토지 임대료 인상 후로 특히 오클랜드 주택시장에 리스홀드 부동산에 대한 투자자들의 신뢰도는 크게 떨어진 것이 사실이다.
사람들이 예상했던 수준보다 토지 렌트비가 크게 오른 것은 놀라운 일도 아니고 세계적 금융위기로 몇 년 안에 또 다른 인상을 겪게 될 지도 모른다.
그러나 리스홀드 형태의 부동산이 아주 사라지지는 않을 것으로 보인다.
대규모 토지를 개발할 때 한 개발업자가 토지를 취득하고 개발을 수행할 능력이 없을 경우가 많은데 이때 리스홀드 형태로 개발될 수 있고 정부가 주택공급을 한 리스홀드 부동산 공급을 늘리고 있기도 하다.
리스홀드 부동산 투자자들은 토지 렌트비가 대개 개발되지 않은 가치에서 설정되고 나중에 그 지역이 개발됨으로써 토지가치가 급등하여 통상 5~7년 후의 다음 계약에서 대량 인상이 있을 가능성을 염두에 두어야 한다.
리스홀드 부동산이 다시 투자자들의 관심 대상이 되려면 토지 렌트비 인상을 물가상승률 또는 고정된 인상률로 연관시켜 투명성을 높이고 급격한 인상을 방지해야 한다는 것이 전문가들의 지적이다.
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