변동식 → 고정식 고려할 시기 … 금융권 예금대비 인출초과 이자 강세 전망 이제 재영한인들도 농경민족의 후예로서의 ‘정착성’ 전통을 고집하지 말고 슬슬 싼 이자 찾아 모기지도 갈아 타 볼 때가 된 듯하다. 다만 기존이든 신규든 모기지 계약 내용을 잘 읽고 숙지하고 있어야 여러 조건의 유리한 점을 만끽할 수 있음은 물론이다.
서양의 유래가 유목민족사회인 까닭에서인지 직장도 평생 가족 개념보다는 연봉·승진 등 조건을 쫓아 가차없이 이리저리 옮겨다니는 것이 유리하다는 것이 일반적인 통설인 듯하다. 직장은 한 곳에 있는 것보다 ‘사다리꼴’로 옮겨야 승진이 빠르다는 것이다. 서양인들 버릇에 한군데 눌러붙어있으면 능력이 없어 못 옮긴다는 것이고 일 잘한다고 여기저기 환영받아 움직인다는 사고방식과도 통한다고나 할까.
재영 한국인들도 평소 한 곳의 거래은행이나 보험회사 등과 장기간 충실한 거래를 해왔음에도 이른바 충성도에 의한 혜택은 커녕 직원들도 볼 때마다 ‘안면 몰수’ 응대받기 일쑤다.
가끔 가격도 챙기고 보험사도 바꾼다고 하면 터무니 없는 가격·조건 등의 계약갱신 오퍼도 익숙할 것이다.
이와같은 추세에 따라 ‘평생사업’인 25년 정도의 모기지도 이자 등 조건을 꼼꼼히 따져 옮겨 타는 것이 영국금융가의 당연한 관행인 듯하다.
12개월째 영국의 기본이자율이 0.5%로 유지되고 있음에도 불구하고 최근 2개의 부동산 금융기관도 표준변동 이자율(standard variable rates·SVR)을 인상함에따라 신규 모기지 융자신청자들은 어려움을 겪기 시작했다고 선데이 타임스가 보도했다.
노리치&피터보로우(Norwich & Peterborough)가 만기 도래하는 채무자에게 이자율을 0.5% 인상하여 5.35%가 됐으며 서리 소재의 홈스데일(Holmesdale)은 0.35%를 인상해 4.89%가 됐다. 이들은 스킵튼 빌딩 소사이어티(Skipton building society)의 현행 3.5%에서 3월부터 4.95%로 인상하겠다는 발표를 따른것이다.
최근 2개월 이내에만 맨스필드(Mansfield), 캔트 릴라이언스(Kent Reliance), 케임브리지(Cambridge)빌딩 소사이어티도 이미 이자율을 인상한 바 있다고 금융브로커 라지론스닷컴(largemortgageloans.com)이 밝혔다.
이러한 움직임은 2009년 빌딩소사이어티의 경우 예금보다 76억 파운드나 인출이 초과한 현금부족 현상을 일으킨데서 원인을 찾고 있다. 이러한 예금 대비 인출초과 현상은 1955년 이래 최고 액수다.
다수의 고객들은 고정식 등의 이자계약이 종료되면 상당기간 최저율을 보이고 있는 기본이자율을 보고 갱신계약에서도 계속 표준변동 이자율(SVR)을 그대로 유지하려 한다. 물론 대출기관들이 40%의 비교적 많은 예치금으로 소액을 대출받는 고객에게 매력있는 서비스를 하기 때문에 표준변동이자율이 이런 경우에는 이로울 수 있다.
그러나 대출조건 비교사이트인 머니수퍼마켓(Moneysupermarket)에 따르면 표준변동 이자율 계약의 85%가 2년 기간의 고정이자율 거래보다 비싸다.
과연 표준 변동이자율의 실체를 파 헤쳐 볼 때가 온 것인가. 현재의 빌딩소사이어티의 기존 계약조건을 우려해 다시 살펴 봐야할까.
평소 금융권 움직임 잘 살피고 판단해야
상당한 모기지 이자 손해 막을 수 있어 브로커회사인 존 차콜(John Charcol)의 레이 블져는 빌딩소사이어티들이 현재 표준변동 이자율 조건에 적극적이 아니며 대부분 인상하려는 움직임이라고 밝히고 만약 부동산의 실제 시세가 현재 담보액보다 20% 이상 여유의 차이이고 현재 모기지 계약의 표준변동이자율이 3.5% 이상인 경우에는 바꿀 것을 권하고 있다.
또 만약 특히 예치금을 낮게 마련할 수밖에 없다면 현재 표준변동 이자율 3.5% 이하를 유지하고 있는 몇 개의 빌딩 소사이어티(Nationwide, Derbyshire and Stafford) 이외의 경우에는 모기지를 다시 갱신할 것을 고려해 볼 만하다.
가장 싼 표준 변동식 이자율은 로이즈은행의 자 회사인 첼턴햄 엔드 그로스터(Cheltenham&Gloucester ·C&G)로 2.5%이다. 여러 대출기관이 비슷한 이자율을 제시하고는 있지만 이들은 2009년도 계약분이 대부분이며 앞으로는 낮은 이자를 보장 못하고 있다. 따라서 현재 소규모 융자의 경우 3.5% 이하의 기존계약을 가지고 있다면 그대로 유지함이 유리하다.
한편 선데이 타임스의 다른 칼럼(Elizabeth Colman)도 고정식 이자로 갈아탈 때가 왔으며 특히 예치금 또는 시세와 담보금의 차액을 의미하는 순자산이 그 부동산 시세의 40%이하일 경우에 옮기는 것이 이자상승에 대비하여 이익이 된다고 밝히고 있다.
로이터가 보도한 다수의 금융전문가들은 현재의 기본이자율 0.5%가 10월까지 지속되고 연말에는 1%로 두배 뛰고 2011년 하반기에는 2.5%로 오를수 있다고 전망한다.
처음으로 주택을 구매하는 경우및 특히 예치금이 소액인 경우 고정식이 유리하다는 견해이다. 15% 예치금의 경우 첼턴햄 엔드 그로스터에서는 4.99% 이며 요크셔 빌딩소사이어티에서는 5년 고정식으로 5.89%가 가능하다.
1%의 이자 차이는 상당하다. 그러나 고정식에 비해 변동식의 경우 급격한 인상도 예견된다. 예를 들면 ￡200,000의 모기지일 경우 고정식은 현재의 이자율로는 월 ￡1,275이고 변동식은 ￡1,168로 고정식이 비싸지만 만약 이자율이 시장의 예측대로 2.5% 수준으로 상승하면 변동식은 월￡1,477로 금새 상승한다.
2011년 하반기에 2.5%의 수준 그리고 앞으로 5년의 고정식 기간 뒤에는 4% 수준이 된다고 가정한다면 고정식이 ￡9,914의 득이 되는 셈이다.
첫 주택구매자 이외의 비교적 규모있는 액수의 경우 40% 예치금을 가지고 변동식 이자율의 경우 HSBC에서 2.49%로 가능하다. 5년 고정식은 4.73%에서 가능하다. 만약 대출금이 ￡200,000의 경우 변동식은 월 ￡896가 되고 2%의 이자율 인상이 있다면 ￡1,111로 오르게 된다. 고정식의 경우는 ￡1,138가 된다. 이 경우 2011년 하반기에 이자율이 2.5%이 되고 5년의 고정식 계약 말기에 다시 4%로 오른다면 변동식이 ￡200의 득이된다.
그러나 비교적 큰 액수의 대출은 고정식이 나을지 모른다. 은행이자율의 인상은 너무 큰 위험부담도 될 수 있는 것이다. 또 최신형 모기지는 고정식과 변동식을 골고루 섞어서 하는 방법도 나왔다.
주요 은행들은 이미 기존의 변동식 대출을 부분적으로 고정식으로 바꾸는 것을 허용하지 않지만 로얄뱅크오브 스코틀랜드의 개인뱅킹 취급기관인 코츠(Coutts)에서는 가능하다.
아무튼 앞으로의 기본이자율 인상이 전문가 전망의 대세인 까닭에 현재의 비교적 싼 이자율인 2.5%로 표준 변동식 이자율 계약을 가진 대출자는 현재 0.5%인 기본이자율이 앞으로 2.25%로 인상되기까지는 고정식보다는 기존 변동식 계약이 유리하고 장기적으로 기본이자율+1%의 계약을 가진 변동식 대출자는 기본이자율이 3.25%까지 오르지 않는 한 현재의 계약이 유리하다.
이렇게 이자율 시장은 변화가 많다. 그렇다면 집 한 채를 사기 위해 서민층에게는 결국 대세를 따라 항상 금융권의 움직임을 눈여겨 살펴보며 이자를 갈아 타느냐 현재의 모기지를 유지하느냐 각자의 선택에 따라 평생 상당한 이자가 절약될 수도 있다고 본다.
물론 각자의 책임아래 스스로 알아서 움직이어야 하며 전망과 예상은 어디까지나 그야말로 참고사항일 뿐임은 물론이다.
김남교/재영 칼럼니스트
nkymm@hotmail.com
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