주택 구매자에게 비싼 사내 모기지 거래 강요 … ‘언더오퍼’ 후 집값 올리기도
영국생활 경험이 적고 모든 것이 상대적으로 생소한 한인이 영국에서 내집을 마련하기까지 어려운 고비가 한 둘이 아닐 것이다. 특히 영국의 법률적 부동산 권리 이전과 이행효과 등 매매제도가 한국과 너무 달라 현지인에 비해 위화감(?)마저 느끼게 된다.
주택 구매시 부동산 중개업자는 판매자로부터 수수료를 받기 때문에 매매쌍방의 대리인이 아니고 엄연한 판매자 측의 일방적 대리인이라는 사실을 잠깐이라도 잊는다면 큰 낭패를 볼 수도 있다.
원매자는 자신의 변호사에게 비용은 지불하지만 변호사의 주임무는 어디까지나 모기지 금융기관에의 담보권 확보 등이기 때문에 스스로 모든 것을 점검해야 한다.
이렇게 ‘외로운’ 원매자의 입장을 공평하게 보호하기 위해 법률제도는 공정한 경쟁을 통한 융자를 택할 권리를 규정하고 있다.
하지만 경기침체로 사회전반이 고전을 감수하고 있는 와중에 일부 부동산 중개사에서 불공정한 행위가 문제로 등장했다.
부동산 중개업자가 주택매매시 원매자에게 자사의 계열사 모기지 이용을 강요하여 수수료를 챙김으로써 재정형편이 양호한 구매가능자에게 손실을 입히고 있다.
최고 가격으로 거래를 성사시키려는 부동산 중개업자의 농간은 수 없이 많다. 이른바 “언더오퍼 후에도 집값을 올려 살 사람을 난처하게 하는 영국의 속어 가점핑(gazumping)”도 성행하고 있다.
한국과 달라 잉글랜드의 부동산 매매는 오퍼의 수락과 별도로 ‘계약의 교환’이 일어나야 한국의 중도금 처럼 계약 이행의 강제력이 생기고 서로간에 확정되며 오퍼의 수락으로서는 언제나 원칙적으로 철회가 가능하다는 점을 항상 명심해야 한다.
금융기관 ‘모기지 오퍼 동의서’ 받고 집 보면 매유 유리
반드시 저명하고 전통있는 중개업소 택해야 매매 목적물의 화재 등 위험부담도 물론 계약의 교환이 전가되는 시점이다.
계약교환을 조건으로 한 ‘언더 오퍼’는 이후 쌍방의 마음 불변, 모기지의 가능성, 체인 프리냐 현재 집을 파는 것이 조건이 되느냐 등에 부동산 중개업자 및 판매자와 함께 구매자도 항상 ‘계약의 교환’(exchange of contract)이 성사되는 날까지 가변적으로 변수가 매우 많다.
마음 고생과 발 품을 마다 않고 전문가와 경험자의 조언 그리고 요즘은 인터넷 정보도 가능하니 조심 또 조심해야 겠다.
재영 한국인으로서 상대적으로 불리한 모기지 ‘농간’이나 ‘가점핑’을 피할 길은 없을까. 물론 현금으로 살 경우 예치한 은행의 충분한 잔고증명서(bank statement)를 준비하면 제일 편하다. 그러나 모기지를 해야 할 경우라면 다음과 같이 준비하면 중개사 및 판매인의 선호도에 가능성이 매우 큰 좋은 인상으로 출발할 수 있다.
평소 거래실적이 좋은 일류 금융기관에 가능한 예치금(deposit)을 준비하여 주택구매 대상한도 금액을 명시한 ‘원칙적인 오퍼동의서’를 받아 놓고 집보기를 시작해야 한다.
‘이 동의서는 A씨가 목적물 가액 얼마까지 매매목적물에 대한 우리 은행의 만족할만한 감정을 조건으로 융자할 것을 원칙적으로 동의한다’라는 일종의 표준 양식으로 기본조건에 맞는 고객에게는 누구나 발급이 용이한것이다. 또 금융기관의 내규와 고객의 동의에 의해 모기지 조건도 이미 원칙적으로 성립돼 있는 시점이다.
이 동의서 또는 현금 전액예치 잔고증명서를 중개사에 제시하고 집보기를 시작하면 매우 유리한 여건이 된다. 이와 함께 사고자하는 주택의 구매가 현재 보유한 부동산을 처분하여야 할 조건이 아님을 의미하는 ‘체인 프리’(chain free)도 매우 유리한 조건이 된다.
위와 같은 조건을 제시하면 언더오퍼후 바로 매물의 ‘시장에서의 철회’도 쉽게 이루어져 불확실성이 그만큼 줄어들게 된다.
이 두 가지 조건만으로도 우선 가격협상에서 매우 유리해지면서 ‘계약의 완결’(completion of contract)까지 법률적 수속을 전제로 한 ‘변호사의 동의를 전제’로 일정을 되도록 앞당겨줄 가능성을 제시할 수 있어 급한 판매자에게는 매우 큰 압력수단도 된다.
또 과거 한국금융기관의 융자관행의 영향으로 영국에서도 금융기관의 융자 오퍼만 받으면 조건을 따져보지도 않고 으례히 ‘금융단 관행’에 따라 거의 비슷할 것이라고 소흘하게 생각하는 경우도 많다. 영국에서는 기관마다 조건이 매우 다른 경우가 많으니 주의를 요한다.
그리고 매매시 부동산 거래 중개회사도 저명하고 전통있는 곳을 통하는 것이 유리함은 물론이다. 특히 ‘거점핑’. 모기지 농간 등은 전통있는 곳에서는 피하는 관행이다.
잉글랜드의 매매절차는 원칙적으로 언더오퍼(계약성립을 조건으로 한 쌍방의 가격동의)-감정. 변호사의 수속 완료-계약의 교환-계약의 완료로 이루어지는데 이중 ‘계약의 교환’이 노 리턴(no return)의 시점이 된다.
이 교환은 한국의 ‘계약’보다 더 강한 개념이고 한국의 중도금과 유사하며 위험부담 전가·강제이행 등이 보장되는 확실한 절차이며 이 주택의 매매를 전제로 한 다른 행위는 반드시 이 교환날짜 이후에만 해야 안전하다.
더 타임스 머니(Money)판의 자체 심층 조사결과에 따르면 일부 부동산 중개업자가 주택원매자에게 부가적인 서비스를 받도록 강요함으로써 중개업자의 직원에게 수수료를 챙기도록 한다는 증거가 드러났다.
부동산 중개업자가 원매자에게 어떤 모기지 또는 다른 서비스를 택할 수 없도록 막는 것은 명백한 불법이다. 그러나 최근 2주간 공정거래청(the Office of Fair Trading·OFT)의 일련의 보고서는 이러한 사례가 단지 한 건만이 아님을 시사하고 있다.
소비자 상담단체인 Consumer Direct는 1~10월중 부동산 중개사에 관련된 3,565건의 불만을 접수했으며 작년 동기간이 비해 10%증가된 것이다.
공정거래청은 영국주택 매매시 전체 중개사중 25%가 규정을 위반하는 것으로 잠정 집계했다. 또 다른 여론조사는 5건 중 한 건 비율로 중개사들의 압력을 느낀 것으로 나타났으며 7%는 원매자들의 오퍼를 판매자에게 전달하지 않은 것으로 나타났다.
다음은 더 타임스가 소개한 실제 사례다.
부인 조 카릴(39세), 남편 포올 벨샴(35세) 칸트리와이드 그룹 프리만 포오만(Freeman Forman) 중개사를 통해 켄트 턴 브리지 웰 소재 방 4개 짜리 주택의 오퍼를 냈다.
현재 보유중인 부동산을 반드시 팔아야 새 거래를 할 수 있는 거래조건에서 해방돼 이른바 ‘체인 프리’인 동시에 비교적 거액의 예치액(deposit)이 가능한 이들 부부는 부동산 중개사의 사용할 것을 요청받았지만 내이션와이드 빌딩 소사이어티(Nationwide Building Society)를 통해 이미 자체적으로 해결했다고 말했다.
카릴에 따르면 중개업자에게 이미 모기지 마련이 끝났다고 말했지만 이를 믿지 않고 다른 모기지 상담사를 통해 전화로 모기지 상담을 받게 했다.
16개월 된 딸을 가진 이 부부는 상당히 압력을 느꼈으며 이 집을 못사게 될까 두려웠다. 내이션와이드에 연락하여 확인하라고 했지만 결국 이 주택은 다음날 아침 판매자가 다른 원매자의 낮은 가격을 수락해 버렸다.
이 부부는 다른 곳에 주택을 마련 했지만 이 중개사의 납득할만한 설명을 기다리고 있다.
김남교/재영 칼럼니스트
nkymm@hotmail.com
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