영국 부동산거래제도로 본 한국의 투기근절책 [영국대표 한인신문]

김 남 교 / 재영 칼럼니스트 nkymm@hotmail.com/ 디지털사상계 편집위원

철저한 시가감정과 실명제
투명한 시장거래 정착

영국의 부동산거래제도의 요체는 부동산의 시세, 실거래가, 등기가, 금융기관의 감정가 이에 따른 융자기준가 그리고 과세표준가, 즉 국세청 기준의 가격적용과 그 투명한 거래사항의 노출, 등기 등 제도적으로 자리잡은 철저한 준법의 보장이라고 할 수 있다.
따라서 부동산의 거래시 납부하는 세금(Stamp duty)은 물론 1가구 2주택 이상 소유시에 강요된 양도소득세(Capital Gain Tax) 계산 기준도 정확히 지켜질 수밖에 없다.
일반적으로 부동산을 팔려는 당사자는 반드시 부동산 거래업체의 시가감정에 따라 시장에 물건을 내놓으며 이 부동산을 담보로 융자를 주는 금융기관의 담보물 감정도 이 시가를 기준으로 한다.
이러한 제도는 부동산감정사(Building Surveyor)가 변호사 회계사 건축사 등에 버금하는 교육과 시험을 통과한 ‘칙허(Chartered)’ 자격자라는 점을 반드시 전제조건으로 한다는 사실을 알아야 비로소 이해할 수 있다.
즉 원매자가 요청한 부동산의 감정가나 금융기관의 감정가는 모두 이들 해당 협회의 윤리규제를 강력하게 받는 칙허 부동산감정사에 의해 이루어짐으로 모두 하나의 ‘공정가격’이 될 수밖에 없는 것이다. 칙허 부동산감정사의 주택가격 감정은 지방과 전국을 거미줄같이 커버하는 공신력 있는 이들 협회의 시간별로 업데이트되는 시가자료에 의존함으로 상당히 정밀하다할 수 있다.

자금출처 확실히 따져
양도소득세의 납부의 경우 제2의 부동산에 대한 매매가 현실적으로 일어났을 때(환가의 발생을 조건으로 함)의 세금신고연도에 각자 신고(Pay As You Earn 약칭 PAYE)에 따르게 되어있음으로 전혀 문제가 없다. 이 세율은 양도차액에서 일정공제를 한 연후에 최대 40%까지 내게되어있기 때문에 전국의 부동산에 대한 전산망과 전 거래자의 전산망의 대조로서 세금 뺄 길은 없다고 할 수 있다.
여기에 성명 및 주소에 의한 금융실명, 자금출처증빙, 종합소득세제도 전산망에 의해 뒷받침되어 있어 부동산 투기에 의한 우려는 세금으로 충분히 상쇄된다.
실제 주택을 매매하는 경우의 예를 들어보자.
A씨가 주택을 팔고자 한다. A씨는 거주지 근처의 부동산 중개업체에 매물을 내어놓기 위해서 시세감정을 의뢰한다. 해당업체의 부동산감정사는 이 주택을 감정하고 위치 상태 크기 등등을 고려하여 가격을 권유한다. A씨가 가격에 수긍하기 힘들면 다른 곳의 감정도 받게된다. 중개업체는 5%정도의 매매 수수료를 정하고 A씨의 대리인이 되며 광고 등을 통해서 매매를 위해 활동한다. 이때 A씨는 매매를 위해서는 반드시 변호사(특수한 경우에 별도 허가인인 Conveyancer도 가능)를 지정해야 한다.
주택을 사고자 하는 B씨가 팔고자하는 A씨의 대리인인 부동산 중개업체를 통해서 흥정 후 매매에 합의를 하면 역시 변호사를 지명해야 한다. 그리고 융자를 원하면 거래금융기관의 감정절차를 거쳐 때로는 85%∼100%까지도 융자가 가능하다. 그러나 이 융자는 장기저리의 정책금융으로 정부로부터 긍융기관에 대해 대출로 일어난 손실금리의 보전을 받고 있기 때문에 반드시 본인의 소득에 따른 금액한도제(일반적으로 연총소득의 4배 이내 융자 등)를 담보와 함께 채택하고 있어 원칙적으로 1가구 2주택 이상의 취득은 다른 자금 또는 상업금융이면 모를까 장기저리저당융자(Mortgage)의 이점을 활용하기란 불가능하다.
A씨의 변호사는 B씨의 변호사로부터 전액을 받아 해당부동산의 융자잔액 등을 융자기관에 납부하고 담보를 해제한 후에 잔액을 A씨에게 교부한다. B씨의 변호사는 해당부동산의 권리하자여부를 조사 후 담보설정을 통해서 받은 융자금액과 B씨가 제공하는 현금을 합해서 전액을 조성한 뒤에 이를 A씨의 변호사에게 전액 지불하고 권리를 인수하여 등기신청을 하게 된다.
이러한 거래가 여러 당사자의 여러건의 부동산 매매로 연결하여 동일 동시부로 EDI(컴퓨터 연락망)를 통한 은행의 융자금 상환금 전산송금처리와 담보설정 등 당사자의 변호사간에 맞 물려서 일어나는 것을 연쇄거래(Chain)라 부르고 이런 다양한 원매자와 구매자의 거래를 같은 날자를 맞추기 위해 주택거래는 3∼6개월이 걸리는 수도 있다.
이러한 거래는 실명, 실금액 시가대로 전산처리되어 반드시 등기부에 등재되면서 일어남으로 세금에 대해서는 한 점도 의혹이 있을 수가 없는 제도인 동시에 현금자금의 출처에 대한 납세증빙 요구와 시너지 효과를 이루어 바로 영국에서 부동산 투기가 발을 붙일 수 없게 하고 있다. 더욱이 1가구 1주택 이외 소유의 경우 반드시 발생하기 마련인 소유주의 임대소득에 대한 가차없는 제도상 파악과 소득 합산도 투기를 근절시키는 원동력이 된다. 여기에는 금융거래의 철저한 실명제도 한몫을 한다.

제도적정착 위한 장기설계
최근 한국의 부동산 가격의 폭등과 관련한 투기 근절책은 영국과 같이 모든 거래의 명경지수와 같은 투명성을 목표로 해야하며 이를 위해 종합적인 안목에서의 자금출처, 거래의 제도 내에서의 노출, 철저한 등기제도, 자금출처증빙, 임대수입의 철저한 파악, 실질적인 금융의 실명제 등도 함께 제도화되어야 할 것이며 특히 일시적인 호들갑이 아닌 빠질 구멍이 없도록 정밀하게 추진하여 항구적인 시스템으로 정착시켜야 한다고 생각한다.
무소득의 주부가 수많은 거액의 주택부동산을 투기 소유하고도 무사할 수 있는 거래 관행과 실태파악이 어려운 제도의 극복에서 그 개선과 해결책을 찾아야지 일과성 엄포나 구호같은 공허한 일시적 행사로는 제도정비 자체가 불가능하다.
이러한 의미에서 입력의 충실도를 통한 부동산 관련 전산의 내실화와 부동산 거래 변호사의 특화 및 부동산 거래의 사실 그대로를 반드시 거래와 동시 전산화된 등기에 의해서만 그 사실상 효력을 인정할 수 있도록 유도하는 방안도 미등기 전매 등을 방지할 수 있다. 이를 위해 오랜 시행착오에 의해 발전돼온 영국의 부동산 거래제도를 검토해보기를 제의한다.